摘要 我国住房租赁行业经过几年的积累，逐渐进入快速发展时期。2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。 从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店 增长率超35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房 租赁的制度和体系建设；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地 块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年 龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。以租住为核心的产 业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链 条的完整性。 在行业繁荣发展的背后，我们也看到了一些现象值得思考。第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金 融风险，第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%，资 金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因；第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高，随着北京、 上海等多地政府租赁监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛 的规定，对租赁机构提出了更高的要求和挑战；第三、行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有 率达60%，据统计，前十名机构的管理房间规模的方差达15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、 资金运作能力都成为重要考量标准；第四，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化 看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。 住房租赁市场是万亿级别的市场，也是唯一具有政策红利的领域，在行业市场快速发展的今天，需要理智、 客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、 提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。 首先，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金 和运营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的 风险考验。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。 其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说， 应该将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公寓运营的效率，二是租客的居住体验。 提高运营效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走的更远。 租赁消费升级，品质租房是大势所趋。“消费升级”带给了行业更多的市场机会。 随着90后成为白领 公寓租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于 70 后和 80 后，更加追求良 好的生活品质。除了年轻白领的品质租赁需求，全人群、全生命周期的品质租赁需求不断释放。迎接品质租 赁的到来，就需要政府和市场共同发挥力量，满足不同人群的租赁需求，提供多元化的租赁产品及品质服务， 使租赁真正成为一种生活方式。 3 目录CONTENTS 一、我国住房租赁现状/5 1.1 市场规模/5 1.2 政策解读/6 1.2.1 中央政策回顾/6 1.2.2 地方政策回顾/9 1.2.3 未来政策趋势/11 1.3 供给计划/11 1.4 供给结构/15 1.4.1 测算逻辑/15 1.4.2 现状供应结构/16 1.4.3 未来供应预测/18 二、住房租赁市场供给/20 2.1 集体用地建设租赁住宅用地规模预测/20 2.1.1北京集体租赁供给规划/20 2.1.2其他城市租赁住房规划/22 2.1.3深圳城市更新租赁供给规划/23 2.2 住房租赁用地招拍挂市场规模/24 2.2.1 租赁住房用地招拍挂规模/24 2.2.2 重点城市租赁用地出让市场规模/26 2.2.3 自持性地块受让主体分析/28 2.3个人房源供给/29 2.4长租公寓市场供给特点/31 三、行业机构端租赁市场/33 3.1 长租公寓分类/33 3.1.1 按房源组织形式分类/33 3.1.2 按产品线类别分类/34 3.1.3 按运营商企业背景划分/35 3.2 长租公寓运营商竞争要素/41 3.2.1长租公寓关键成功要素/41 3.2.2不同类型公寓运营企业对比/42 3.3 长租公寓运营商竞争格局/44 3.3.1各类别集中式长租公寓占比/44 4 3.3.2 各集中式长租公寓门店数量/44 3.3.3 各分散式长租公寓房源数量/45 3.3.4长租公寓品牌企业估值/45 3.4 长租公寓的商业模式/46 3.4.1 长租公寓的运营模式/46 3.4.2 长租公寓的盈利模式/46 四、租赁金融发展分析/48 4.1住房租赁融资模式分析/48 4.1.1 主要融资方式/48 4.1.2 风险资本股权融资（VC）/49 4.1.3 传统债权融资/52 4.1.4 产业基金/58 4.1.5 互联网金融58 4.1.6资产证券化/59 4.1.7 REITs/64 4.2 租赁金融未来发展趋势/67 五、行业展望/71 展望1：长周期看，供不应求，供给与需求结构性错配依然存在/71 展望2：C端由买转租人群数量增加，租客在租赁市场停留时间不断增 长/71 展望3：全人群、全生命周期租房需求爆发/72 展望4：租金水平呈现上涨趋势，增速有所放缓/73 展望5：专业化运营机构崛起，集中式长租公寓快速增长/74 展望6：租赁房源以存量盘活为主，未来形成“2:2:6”基本格局/75 展望7：“互联网+”全面渗透租赁行业，行业智能化程度提升/76 展望8：趋向标准化、精细化，形成产业链闭环/76 展望9：政策红利不断释放，行业监管更加严苛/77 展望10：租赁消费升级，品质租房是大势所趋/77 5 一、我国住房租赁现状 以城镇化率为核心驱动力，我国每年都进行着世 界上最大规模的短期人口流动和迁徙，由此衍生出 庞大的租赁需求。根据我国人口规模测算，我国目 前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、 单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动 力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。 我国房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代， 租赁时代也即将迎来新纪元。以收入与品质租赁需 求为基础的租金持续增长；以租金、租赁人群、租 赁房屋数量增长带来租赁市场规模的长足发展；在 租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表 现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持 有，专业住宅租赁运营机构的崛起。而目前在所有 房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的 市场。因此，我们认为，未来在房地产租赁领域里， 住宅租赁机会最大。 1.1 市场规模 我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口目前为1.68 亿，2016年租金GMV约为1.2万亿元。从国际经验 上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租 金GMV约为3万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人 口约为3400万，租金GMV约为7200亿。 选取全国重点十城租金规模分析如下：