万科·第五园项目研究
研究背景
项目概况
项目定位研究
项目营销策略研究
一、研究背景
研究背景
2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售
开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为3.5亿元
为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？
是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？
是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略
研究目的
解析万科·第五园的定位策略及营销策略；
总结项目运作的成功经验；
营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力
研究思路
从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析；
研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论；
形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用；
理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系
二、项目概况
位置
本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域
交通
路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵” 梅观高速、五和大道、坂雪岗大道
配套
片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等
规划
总占地面积11万㎡ ，建筑面积为14.23万㎡，容积率为1.27，户均1个车位。分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）
户型
庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）
价格
庭院别墅10000－12000元/㎡，叠院HOUSE7000－9000元/㎡，合院阳房5500元/㎡
项目定位研究
一、市场简析
“大深圳” 格局下的坂雪岗片区随着宝安、龙岗两区城市化的推进和全市轨道交通网络的形成，深圳“关外”城市化进程大大加快。城市开发从以往的“二元结构”走向“一元结构”，即“关内”与“关外”日益融为一体。在“大深圳”发展背景下，坂雪岗片区与深圳中心圈层的联系也越来越紧密
坂雪岗片区的三大特点
越来越多的“关内”品牌发展商入驻本片区，如招商地产、天健地产、星河地产等；
越来越多的“关内”买家关注坂雪岗片区物业，并开始在本区域购房；
坂雪岗片区房地产开发水平逐步向“关内”靠齐，开始出现可以与“关内”楼盘素质相媲美的项目
坂雪岗片区充足的土地供应从近三年商品房用地交易量看，龙岗区房地产规模扩张速度之快，与关内土地供应量的急剧萎缩形成鲜明对比。在龙岗区出让的商品房用地中，有相当一部分集中在坂雪岗片区，充足的土地供应，为区域房地产市场的发展创造了条件
二、目标客户群研究
第五园属于中式风格，文化含量较高，文化与经济收入是相互依附的。因此，万科·第五园的目标客户群具有两个基本特征，即收入高、受教育程度高。中年及中年以上成功人士、高级白领，外籍人士，高收入的艺术及文化创意人士，投资客，港澳台人士是第五园的主要买家
本片区周边企业的中高层管理者及私营企业主
第五园周边的龙华、坂田经济发达, 制造业、高科技企业较多,如华为、富士康、新天下等大型企业。该类企业的高级职员事业、经济上都处于高峰期,购买实力强,其年龄在35-50岁之间，家庭人口在3-5人之间，他们主要选择3房及3房以上大户型。购房时比较关注开发商品牌、户型、配套等因素.他们大多也有过早先在民居居住的经历，也经历过传统文化和乡土文化的洗礼，有一定的怀旧心理和中国情节，。