天津 · 海河新天地商业项目 写字楼定位报告 决策资源 · 博远商业（香港/广州/北京） 市场背景 市场竞争环境分析 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高，多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手 市场竞争环境分析 分析结论： 本项目写字楼并非处在传统商务中心区的有利竞争地位，在客户选择上面临着比较大的竞争，项目周边商务氛围不成熟为项目的发展带来一定的压力。但东站后广场及新开路沿线区域具有相当大的市场发展空间。随着整个河东区城市区域功能的不断完善和商务氛围的加强，东站后广场区域的辐射和吸引力将提升，本项目的市场竞争力也将同时得到提升。 本项目所在区域周边除十一经路有少量的甲级写字楼外，其它的主要为乙级写字楼。由于原有商务氛围不浓厚，商务配套设施缺乏，未来本项目高品质写字楼的出现将处于无竞争地位，能满足河东区部分企业更新换代的要求。同时随着土地全部采用挂牌上市交易，政府部门、大中型国有企业、私营企业今后将采用整体购买、合作开发等方式参与到写字楼的开发当中，小体量的写字楼存在一定的市场 本项目竞争策略 异地推广策略： 除了天津市区的推广以外，还应该把推广放大到周边郊县以及北京、唐山等环渤海城市中。 品牌效应策略： 充分利用中远品牌，提升项目的品质与质量。 产品策略： 对于物流、贸易等行业的企业来说，本项目的交通优势有非常大的吸引力，可以考虑把部分写字楼针对此类企业招商，做行业集中式的办公场所。 对于处于发展转型的企业，希望改善办公环境，但传统CBD的高档写字楼费用昂贵。本项目可针对这部分客户提供外观、环境都不错但租金较低的写字楼。 在写字楼市场不稳定的情况下，可以考虑提供商住两用的商务公寓，从而降低竞争风险 客户定位 主要为外资贸易公司、外资银行、外资保险公司、国际航运公司、国际航空运输公司、物流公司等及部分国内大型企业集团办事处。这些客户对所选择的办公物业品质要求很高，必须具有良好的物业硬件设施和配套，是城市或区域的标志，提供国际水准的物业管理服务，拥有高素质的国际性公司的聚集氛围，方便的出行条件等。 （定位根据详见WORD文件） 乙级写字楼客户主要是中小型企业和外省公司驻津办事处。这些客户除了基本的办公用房需求外，整体而言对所选择的办公物业品质要求并不高。但是，由于这些类型的用户来往的客户较多、员工经常有加班要求，因此对停车、午餐、电梯运营的便利性等有较高的要求。 （定位根据详见WORD文件）。