海河华鼎 2012年度总结、2013年度计划 天津中原二级市场事业三部海河华鼎项目组 2 2012市场回顾 2012年政策回顾 2012天津房地产市场回顾 红桥区、河北区、南开区月度成交数据 重点竞品2012年成交回顾 市场回顾经验总结 2012年政策回顾 2012年房地产所处的宏观环境喜忧参半，经济环境逐步复苏，中央层面口风始终严谨。 一二线城市引领全国市场销售明显回暖。 全年土地以市场成交下滑，下半年开始市场热度有所回升。 2012天津房地产市场回顾 全市新建商品住宅共成交84284套，环比下降1.3%，继2011年以来，连续第二年环比下降。新建商品住宅均价为10060元/平，环比涨幅7.6%，至此天津新建商品住宅价格已连续上涨5年。 上半年政策未有放缓之意，刚需成成交主力军 首次改善置业下半年入市，逐渐占据重要一席 红桥区表现不俗，成交量激增，但成交价下跌； 河北区未呈现成交明显上涨，成交价格略有下降； 南开区量价齐涨，但增长幅度不大； 红桥区、南开区、河北区月度成交数据 【红桥区】成交量连连攀升，成交价格稳中有升 【南开区】成交量整体高于其他区域，成交价格较高 【河北区】成交量较为均衡，成交价格居于市区较低水平 本案周边三区关注度较高，新楼盘或推新品的项目较多，促成市场活跃度高。 但在全年销量排行榜前20名中，周边项目有4个名列其中，分别为大都会、仁恒海河广场、新汇华庭、仁恒河滨花园。入榜项目皆是项目品牌性十分显著，且位置优越，产品类型丰富。 重点竞品2012年成交回顾 泰达城·河与海 惠灵顿国际社区 新汇华庭 此类为本案重点竞品项目，产品类型近似，位置较近，客户关注度极高，对比性强。 重点竞品2012年成交回顾 仁恒河滨花园 大悦城 大都会 此类项目距离项目有一定距离，但是从产品类型方面或价格优势方面会优于本案，产生部分客群分流。 重点竞品2012年成交回顾 嘉里中心 海河大观 仁恒海河广场 同为以海河景观为卖点，体量较大，分布于海河上中下游，品牌调性较高，但价格过高，客群层次明显高于本案。 重点竞品2012年成交回顾 东北角艺术公寓 九州国际 华城领秀 已入住现房是该类项目最大优势，部分尾盘可能会打折促销，影响区域内价格水平，降低客户价格预期。 重点竞品2012年成交回顾 亿城堂庭 中山8号 虽然距离项目较远，但其产品具有明显竞争力，会产生部分分流。 区域内竞品复杂，产品类型丰富，售价区间参差不齐； 品牌开发商聚集，楼盘体量均较大，市场关注度高； 客群对品牌开发商更加青睐； 楼盘集中，产品、价格的横向对比明显，客户敏感度高； 适度量价转换效果明显； 推售较为集中在下半年，市场回暖，催生项目集中推售，但在上半年启动大规模推售的项目抢先赢得优势，获得较好的市场反响； 抢节点、借大势 造声势、塑品牌 小降价、大回馈 市场回顾经验总结 12 2012营销汇报 全年营销节点汇总 全年营销数据汇总 中原营销数据汇总 营销经验沉淀 全年营销节点汇总 11月、12月 6月23日 9月28日 10月20日 9月20日 1月8日 4#毛坯产品开盘 3#、4#同时顺销 销售中心开放 营销节点 3#采取排号蓄客，顺序开盘 推出部分特惠房源，并推出赠礼 3#精装正式蓄客 营销动作 3#均价21000元/㎡ 3#均价21000元/㎡，推出特惠房源 4#毛坯均价16000-17000元/㎡，特惠13000元/㎡起 4#均价16500元/㎡ 4#毛坯17000元/㎡ 3#精装20000元/㎡ 3#均价21000元/㎡ 销售口径 推售3#精装产品 推售4#毛坯产品 3#、4#同时推售。。。。。。