徐州房地产投资环境研究报告 厚石机构 2010年12月6日 第二篇今日徐州 一、城市发展概况 观点： 城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市建设以向东和东南方向发展为主，控制向西北发展，严格限制向西南发展。 地理位置优越，为淮海经济区的中心城市。 人口基数大，但所辖市县人口及农业人口比例较高，对外人口吸纳力低。 徐州目前正处在城市高速发展期，并即将迈入调整发展期。 城市已经基本形成了现代化立体交通体系。 2.1.1 城市区位徐州地处江苏北部，在地理位于淮海经济区中心位置。 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。 徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。 徐州自古有“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。 从道路交通来看，徐州位于我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。 徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。 2.1.2 行政规划 徐州正朝着特大都市规模发展 城市总体规划提出了“双核一带、三港三圈”、“雁行结构、面向海洋”等一系列重大发展思路，为提高徐州的综合竞争力，促进徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基础。根据城市总体规划，到2020年徐州市将发展成为市区300万人主城区220万人规模的现代化特大城市。 东部新城区，是未来徐州发展的新核心 西部兴起徐州正在加快拓展城市空间，实施“东进、南扩、北造、西延”。“东进”：城区向东跳过三环路形成新的城市组团；通过综合开发，完善功能，增强对外辐射力。 随着城市化的推进，徐州市区的聚集效应增强，房产开发也将郊区化 2.1.3城市人口——人口结构 徐州所辖市县人口及农业人口比例较高，一定程度上影响大徐州经济的快速发展和大经济指标的人均水平。从目前年度近128万人的农村劳动力输出也显示了农村进城的动力和城市化进程的脚步。 人口基数大，其中城市人口、非农业人口比例低 徐州市年末户籍总户数278.46万户，户籍人口957.61万人，比上年末增加10.75万人年末常住人口868.19万人。 市区人口约185万人，占总人口19%，非农人口378.52万人，占总人口40%。 2.1.3城市人口——人口吸纳力 人口基数大，人口增长率高于全省平均水平，人口外出务工现象明显 农村小农意识突出 受陈腐观念影响。在农村仍有不少人小农意识特别突出，不孝有三、无大为后、多子多福的陈腐观念，导致徐州每年平均人口增长率保持在1%左右，高于全省平均水平。 外出务工现象明显 徐州的常住人口逐年呈下降的趋势，对比户籍人口的逐年增加，可以看出徐州目前在外地打工的人较多，该现象在苏北地区城市中比较普遍。 2.1.4城市化率近年来徐州城市化水平保持稳步的提高，2009年末城市化率达49.1%，比上年提高1.9个百分点。自2007年以来，城市化率上涨环比逐渐增大，根据国际经验表明，徐州目前正处在城市高速发展期与调整发展期的转型阶段。 徐州正处在城市高速发展期，即将迈入调整发展期 2.1.5城市交通现状 城市已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。 公路方面：现有四条高速公路经过：霍连高速（霍尔果断——连云港）、京福高速（北京——福州）、京沪高速（北京——上海）、徐宿宁高速（徐州——宿迁——南京）。 铁路方面：境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时。 水运方面：市区距离和平桥夜景连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利； 航空方面：徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。。。。。。。