宁波中信泰富广场项目建议书 致宁波信富置业有限公司 宁波中信泰富——写字楼部分 项目价格预估 方案实施策略 项目服务内容 写字楼市场分布 注明： 左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼 圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比 颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低 宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。 市场分析---租金 写字楼租金报价分布 注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异 现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/天，个别项目租金突破3元/平方米/天 市场分析---售价 宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定 上东国际 约70,000平方米 万豪中心 约20,000平方米 金隆国际 约34,000平方米 月湖国际 约25,000平方米 参考项目-波特曼中心 参考项目-波特曼中心 宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右 参考项目-金隆国际 宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准 参考项目-万豪中心 竞争分析 地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出 和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次 综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的 周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率 项目概况 该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米 项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作 写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位 宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大 参考项目分析-新天地国际 东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字楼市场近期的迅速增长 区域分析 东部新城 鄞州新城 中心城区 高新区 区域分析-租售方式 租赁市场 销售市场 上东国际 雷迪森中心广场 东城国际 银城国际 万特商务 新天地国际 区域分析-项目品质上东国际 雷迪森新天地国际95商务 万特商务中心 东城国际 本项目准甲级甲级国际甲级 区域分析-销售价格上东国际 理想价格新天地国际95商务 万特商务中心 40005000 6000 7000 8000 9000 11000 12000 平方米 8000~9800 7700~9000 6000~7000 6000~6700 11000~12000 10000。。。。。。