2 高力快报 | 上海 | 长租公寓 | 2018年3月 | 高力国际本较高，目前市场上多通过收购商业、办公、酒店、工业 等非居住物业，进行改造升级的方式来获取物业。上海长租公寓市场供应主体主要分为五种类型的企业，其 分类及代表项目如下：第一类为政府平台（国资背景开发商），其特点是开发或 改造自有物业、租赁土地开发建设、收购存量物业（股 权、资产）等方式经营长租公寓；第二类为开发商，通过开发自有物业（如住宅用地供应中 15%自持部分）、收购存量物业、整租物业等方式。例如 万科-泊寓、龙湖-冠寓、旭辉-领域-柚米国际社区、招商- 壹栈、壹间、壹堂等；第三类为中介机构，通过整租、散租物业，收购存量物 业，委托管理等方式经营。例如世联行-红璞公寓、链家- 自如寓、伟业我爱我家-相寓等；第四类为酒店管理公司，通过整租物业、提供品牌输出、 服务管理等委托管理模式，例如如家-逗号公寓、铂涛-窝 趣、华住-城家公寓；第五类为创业类公司，主要模式是整租物业、依托金融机 构融资收购物业，例如YOU+公寓、魔方公寓、青客公 寓、新派公寓；根据高力国际研究发现，上海约80%的长租公寓供应分布 于内中环附近的主城区，而且多位于轨道交通沿线，交通 通达性便利。另外，分布于科创产业园及创业孵化基地的 房源也较多。近年来，开发商主导的长租公寓项目成为新 兴的市场供应主力军。图2. 上海主要集中式长租公寓分布图资料来源：高力国际研究部上海目前主要品牌长租公寓的客群定位多为面向大学毕业 生、年轻白领等25-35岁左右的青年群体；大部分中端长 租公寓项目的入住率较高，一般在80-90%左右。主力户型多为一室户或小户型的LOFT为主，主力户型面 积约为25-35平方米，主流租金水平约为人民币3,600- 6,800元每月，其中最小的一室户型的租金水平约为人民 币1,600-2,600元每月，服务管理费（主要为网络宽带 费）通常约为人民币280-300元每月，水电费需另付，部 分项目配有车位，车位费根据区位不同约为人民币300- 900元每月每个不等，虽然大部分的青年租户并不需要车 位。长租公寓投资运营模式和退出方式长租公寓投资运营模式，按物业分布位置是否集中，可分 为集中式和分散式；按运营商资产结构的不同，可分为重 资产运营和轻资产运营。开发商由于资金雄厚，而创业公 司通常会获得投资和融资，所以这两类企业一般会通过收 购物业的重资产方式，获取集中式租赁房源。而酒店集团 和中介机构多通过轻资产的方式获取分散式租赁房源。另 外，一些开发商和投资者也会通过托管的方式，引入专业 的运营商，借助品牌管理输出的方式来进行运营。品牌长租公寓投资退出方式主要分为四种，包括：资产转 让、股权转让、通过交易所发行资产支持证券（ABS）/ 商业地产抵押支持证券（CMBS），以收益型物业为抵押 资产（底层资产），期间偿付本金和利息作为融资成本的 方式来获取流动性，另外通过交易所发行权益类REITs， 将标的资产的权益通过证券化的方式分割出售给投资者， 来获取流动性等资产证券化的方式。2017年以来，长租公寓租赁市场资产证券化明显加快， 截止目前已发行了多单资产证券化产品，如魔方公寓信托 受益权资产支持专项计划（人民币3.5亿元）、新派公寓 权益型房托资产支持专项计划（人民币2.7亿元）、保利 租赁住房类REITs（人民币50亿元）、旭辉领域长租公 寓储架式权益类REITs（人民币30亿元）、碧桂园租赁 住房REITs（人民币100亿元）等，发行规模也将不断扩 大，交易结构多以“股+债”的形式出现，底层资产多为 租金收入或物业所有权，优先级预期年化收益率约为 4.8%-5.8%。长租公寓未来发展展望客群定位：未来的长租公寓主要服务于年轻时尚的千禧一 代客群，这些客群可以是白领中的年轻设计师、创意人、 科技创业者、独立工作者等；另外在此定位基础上还会作 进一步细分，客户肖像的概念会越来越具体和清晰，例如 专门针对白领女性群体的目标定位等等。产品特色：预计未来的长租公寓将会体现越来越多的共享 居住（Co-Living）的特色：内部空间的设计方面，应该会 体现大面积、多功能、社交型、共享型、互动型的社交空 间，创意化和年轻化设计的居住生活空间为主要特点；3 高力快报 | 上海 | 长租公寓 | 2018年3月 | 高力国际和开发商传统的“开发-销售”模式不同，长租公寓的运 作是资产管理运营的模式，如何通过有效的运营管理来提 升租金收益，进行必要的成本管控，例如减少早餐、房间 打扫等客户接受度较低的配套服务，提升公共功能区的面 积配比，增加更多能提升客户粘性的线上线下社交平台， 从而带动物业增值意义重大。随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整 合和兼并将会不断加剧，资产打包上市（发行REITs）、 资产证券化等轻资产运营模式将是未来投资者比较青睐的 融资及退出方式。国外长租公寓运营案例比较美国、日本等国家长租公寓发展历史悠久，市场成熟，可 以向国内开发商、投资者或运营商提供参考。表3 美日长租公寓运营商经营数据对比表国 家运营商 成立时 间总市值 （美 元）运营 模式管理公寓 数（套）年总收入 （美元）入 住 率美 国AvalonBay 1978 221亿[1] 自持 集中 84,158[2] 21.6亿[3]96%[4]美 国Equity Residen tial (EQR) 1966 210亿[5]自持 集中 77,458[6] 24.3亿[7]96%[8] 美 国AmericanHomes4 Rent2012 56亿[9] 自持分散 51,239[10] 9.6亿[11] 96%[12]日 本 DAITO 1974[17]166亿[13]托管1,022,322[14] 77亿[15] 96%[16][1] [5] [9]截止2018年2月26日；[2]-[4] [10]-[12] [14] [16] 截止2017年年末[6]-[8] 截止2016年年末； [13]截止2018年2月27日； [15] 截止20170331财年[17] 日本大东建托创立于1974年，以厂房租赁为主，1980年开始转变为住房租赁 资料来源：高力国际研究部整理纵观美国两家市值最大的租赁住宅运营商—— AVALONBAY(221亿美元)和EQR (210亿美元)以及日本 市值最大的租赁住宅服务商——大东建托（166亿美 元），美日两国的长租公寓市场发展至今都已有近40年 的历史，其运营模式则代表了目前市场上主流的两种方 式，即以美国为代表的重资产和以日本为代表的轻资产运 营模式。两种模式各有利弊：重资产经营模式对前期投入的资本金要求较高，投资回收 期较长，但在获取物业租金收益的同时，通过适时的优化 资产组合，可以有效实现物业的资本增值，从而提升整体 的回报率。该模式适用于长租公寓市场发展处于成熟稳定 期，在市场中已树立良好口碑的品牌运营商；轻资产模式不会形成太大的资金沉淀，投资回收期较短， 有利于扩大运营商的市场占有率，提升品牌知名度，但由 于租赁物业分布较为分散，不便于统一经营和管理，不太 具有成本优势，收益率相比自持集中式的运营模式往往偏 低。目前中国长租公寓的发展尚处于规模扩张以及品牌树 立的阶段，对于刚步入长租公寓行业的运营商来说，建议 可以以轻资产运营模式为主，重资产模式为辅，先摸索下 运营管理经验，提升品牌知名度和市场占有率，然后走产 品差异化、成本集约化的资产管理路线，不断提升经营利 润。For more information: Tammy TangManaging Director Executive Director | Industrial Services | China +86 28 8658 6288Tammy.Tang@colliersAndrew HaskinsExecutive DirectorResearch | Asia+852 2822 0511Andrew.Haskins@colliersFor Project Leasing Services:Derek LaiExecutive Director | OfficeServices | East China Landlord Representation +852 6141 3624Derek.Lai@colliersPrimary Author:Jerry ShenAssociate DirectorResearch | East China+852 6141 3509Jerry.Shen@colliersFor Advisory Services:Mango ChangDirectorAdvisory Services | East China+86 21 6141 3588Mango.Chang@colliersContributor:Timothy ChenDirectorResearch | East China+86 21 6141 3550Timothy.Chen@colliersFor more information: Tammy TangManaging Director Executive Director | Industrial Services | China +86 28 8658 6288Tammy.Tang@colliersAndrew HaskinsExecutive DirectorResearch | Asia+852 2822 0511Andrew.Haskins@colliersFor Project Leasing Services:Derek LaiExecutive Director | OfficeServices | East China Landlord Representation +852 6141 3624Derek.Lai@colliersPrimary Author:Jerry ShenAssociate DirectorResearch | East China+852 6141 3509Jerry.Shen@colliersFor Advisory Services:Mango ChangDirectorAdvisory Services | East China+86 21 6141 3588Mango.Chang@colliersContributor:Timothy ChenDirectorResearch | East China+86 21 6141 3550Timothy.Chen@colliersFor more information: Tammy TangManaging Director Executive Director | Industrial Services | China +86 28 8658 6288Tammy.Tang@colliersAndrew HaskinsExecutive DirectorResearch | Asia+852 2822 0511Andrew.Haskins@colliersFor Project Leasing Services:Derek LaiExecutive Director | OfficeServices | East China Landlord Representation +852 6141 3624Derek.Lai@colliersPrimary Author:Jerry ShenAssociate DirectorResearch | East China+852 6141 3509Jerry.Shen@colliersFor Advisory Services:Mango ChangDirectorAdvisory Services | East China+86 21 6141 3588Mango.Chang@colliersContributor:Timothy ChenDirectorResearch | East China+86 21 6141 3550Timothy.Chen@colliersFor more information: Tammy TangCo-head of ChinaActing Managing Director | East China+86 21 6141 3688Tammy.Tang@colliersAndrew HaskinsExecutive DirectorResearch | Asia+852 2822 0511Andrew.Haskins@colliersFor Project Leasing Services:Derek LaiExecutive Director | OfficeServices | East China Landlord Representation +86 21 6141 3624Derek.Lai@colliersPrimary Author:Jerry ShenAssociate DirectorResearch | East China+86 21 6141 3509Jerry.Shen@colliersFor Advisory Services:Mango ChangDirectorAdvisory Services | East China+86 21 6141 3588Mango.Chang@colliersContributor:Timothy ChenDirectorResearch | East China+86 21 6141 3550Timothy.Chen@colliersCopyright2018 Colliers International.The information contained herein has been obtained fromsources deemed reliable. 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