第一章：项目市场操作分析我们再来分析商业部分商业部分 1、媒介执行策略分析：推广重点：商业部分 推广思路：清晰商业定位，开始寻找市场契合点 推广元素：沿用首次、第一、最大等修饰手法，为本案拉拢人气 推广目标：寻找市场目标客户 主题色使用：目前尚未从推广基调中发现主题色系 推广主题：喀什葛尔city mall，地段、第一个、升级 推广业态定位：一站式购物广场、电子生活购物广场，娱乐旅游等等，目前尚无明显的市场业态定位，从推广的思路上分析，仍是前期的主体推广思路中。 媒介策略之售楼处媒介推广设计推广重点：商业及住宅部分的环境分析 推广手法：买地段，通过地段吸引客户 推广主题：难以寻找明显主题 推广思路：建立市场的购买信心，支撑客户的购买需求 推广元素：环境、地段，没有任何产品的优势分析2、价格执行策略分析 第一、住宅部分分析： 我们分析本案的住宅执行价格时，应先确定以下几个制定价格时的关键元素点： 产品形态——高层 产品结构形式——点式高层 产品配套状态——电梯（高层供水系统、智能系统、高层新风系统、垃圾新处理系统均无） 客户认可——低价、地段、朝向、户型 产品容积率——较高 客户认知度——不高 通过上述形态的描述，我们分析本案的价格制定因素 一是每层加价最高不反跳，价格因素制定结果，最高层去化力严重削弱。 二是朝向差价不明显，价格因素制定结果，尾盘将是非常难以去化的户型。 三是分楼不分价，价格因素制定结果，好的楼层区域将很快被消化。 四是早晚无差价，价格因素制定结果，可能会造成部分客户的观望状态。 第二、商业部分分析： 商业项目的运作是一个非常的复杂的过程，不但要考虑产权的出售提高收益，还要考虑去化速度与资金回笼速度对项目后期运作的影响。同时再去分析招商的市场租金，市场的运作形式，同样的区段，同样的层次可能会因为不同的商业业态而有不同的商业价格的制定，目的只有一个，通过价格策略的制定，迅速实现产品的去化，达到利润的收取。 商业的价格制定公式第一步：确定项目周边市场商业项目平均收益率： = V（产品收益率）第二步：分不同区域不同业态类型选取平均收益率产生的“种子“分析点，进行平均收益率的算取 公式是：1V（产品收益率）+2V（产品收益率）+3V（产品收益率）除以种子个数=平均收益率 区域商业项目的产品收益率确定后，再根据产品的收益率分析本案的产品收益率，本案的产品收益率应稍低于目前市场的平均收益率，根据产品收益率的市场数据，计算本案的最终售价。 公式是： W(对外招商年租金) ÷XV（平均产品收益率）=产品平均定价 根据不同的区域分布，不同的业态定位，不同的商业前景，最终确定本案的商业部分售价是比较科学的售价确定办法。 另外还有一些产品售价的确定办法，比如对比法，回报预先确定法等等，同样也是根据银行的同期存款利率进行市场的比较来进行的商业价格确定办法。 行业惯例：一般单纯进行租金收益的商业产品，我们一般将受益确定为银行同期存款利率的1.8倍—3.5倍。而对于进行返祖的商业产品，一般确定为2.0倍— 4.2倍。 通过此分析我们反观本案的商业部分定位以及在确定商业部分的定价措施来看，部分产品的价格可以通过商业业态以及商场的内部规划可以适当拉高部分的售价被低估 。。。。。。