Thursday, May 09, 2019 奥克司康桥项目整体营销推广策略安排 宏 观 市 场 背 景 评 估 园 区 办 公 物 业 考 察 本 案 开 发 条 件 研 判 整 体 营 销 思 路 导 出 企 划 推 广 手 段 运 用 项 目 资 金 回 笼 概 算 思路 宏观市场背景考察 PART I TOP 背景要闻——土地市场 2007年8月16日，上海国土资源局推出了今年的六、七号土地公告，推出了9幅土地，共计33.18公顷，折合容积率，可建面积约为68万平米。 从区县位置看，本次共有5个区县推出的土地，区域位置较为中心的只有虹口区的一块土地。 从用地性质看，含有居住性质的用地仅有2幅，合计占地面积仅有10.44万平米，可建面积约为30万平米。其余7幅均为商业、办公用地，合计占地22.74万平米，可建面积约为38万平米。 本轮土地供应用地性质上以商办为主，除虹口的土地位置优越，容积率高外，大部份土地供应的位置皆较偏 宏观市场背景评估 PART Ⅰ 商办用地外围化趋势逐步体现 政策要闻—货币 今年以来央行5次上调利率，此次加息距上一次8月22日加息不到1个月，打破了此前四次加息的频率 数次调息，政府对房地产投资行为的控制态度日益明显 9月15日央行人民币存贷款基准利率调整 宏观市场背景评估 PART Ⅰ 8月份办公产品新增供应量有明显增加，其中六成供应是集中在内环内。 8月份办公产品成交较上月大幅增加，共成交17.65万平方米，环比增长7.74%，比去年同期增长10.37%； 成交1753套，环比增长13.02%，比去年同期增长72.71%。 内环成交增加，拉动市场成交价格大幅度上扬，市场走势看好 宏观市场背景评估 市场表现 PART Ⅰ 8月份，内环以内和外环以外办公楼成交量大幅增加： 内环以内成交面积和成交套数分别为6.48万平方米和606套，较上月分别增长了28.65%和35.57%； 外环以外成交面积和成交套数分别较上月增长了14.98%和6.54%； 内外环间办公楼成交量出现大幅下降，成交面积较上月下降了11.21%，成交套数较上月上升2.22% 宏观市场背景评估 市场表现 PART Ⅰ 8月份，上海全市写字楼可售面积和可售套数分别为215.00万平方米和16819套。 浦东新区的写字楼可售量仍保持第一： 可售面积和可售套数分别为61.94万平方米和4628套， 远远超过其他各区的写字楼可售量 市场表现 宏观市场背景评估 PART Ⅰ 今年甲级写字楼的预租率，较去年同期有5%左右的增长幅度，已经达到25%。 由于今年新增写字楼供应的减少，甲级写字楼的租金价格正大幅上涨，目前陆家嘴地区的甲级写字楼租金价格已上涨至1.25美元/平方米/天，而南京西路的新建甲级写字楼1.4美元/平方米/天。 随着甲级写字楼的租金价格提高，目前预租的写字楼租金价格也在上涨，上涨幅度最高可能达到20%，一些预租写字楼的租价，甚至已经超过了部分刚竣工的新楼 宏观市场背景评估 市场表现 PART Ⅰ 市区传统办公物业 上海企业总部落址迁徙方向 园区独立办公物业 —外高桥 —张江 —奉贤 —松江 —嘉定 …… 宏观市场背景评估 PART Ⅰ 市区中心写字楼紧缺 上海甲级写字楼市场的供应保持紧缺态势，2006年的空置率仅为6.5%，租金水平持续上涨 产业升级推动园区物业市场 不少制造行业、高科技行业、培训中心、研发中心、呼叫中心和资料处理中心等对写字楼的面积需求均超过1000平方米，且只关注合理的价格而不考虑高档地段，从而产生了对特殊办公条件的需求。这些公司更偏向于稍远离市中心，但可获得便捷的交通，以及超高层高的开放式空间和独特的建筑风格等所带来的创造性环境。优厚的入驻条件以及宽敞的办公环境，与生产线更近、更便捷的接触与联系，使企业在内部管理上的“能耗”因此得以降至最低 商务成本高迫使企业外迁 把办公中心外迁的公司大多是以科技研发、生产制造为基础的，这类公司对成本的敏感度相对较高。上海市中心写字楼租金的日益抬升，对这些公司而言意味着成本的压力。 而市中心腾出的办公单元则迅速被金融、银行、咨询等行业企业吸呐 宏观市场背景评估 PART Ⅰ 迁徙原因。。。。。。