[昆明滇池香缇前期策划]
[昆明中原房地产经纪有限公司] [KunMing. 2.2010]
市场 自身情况 阶段计划
项目背景 BACKGROUND
营销策略 MARKINGSTRATEGY
营销执行 MARKINGEXECRTIVE
营销目标 产品策略 竞争策略 价格策略 推广策略 推售策略
项目背景
PART 1
市场
项目背景
宏观市场 别墅市场
市场***宏观市场小结——政策面收紧，谨慎乐观
存款准备金率连续两次上调，财政政策呈紧缩趋势，对于房地产市场而言，主要目的在于抑制投机。 温家宝：“对于房地产，政府是高度重视的。我们希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展。因为它直接关系到人民群众的生活，而且直接影响到国民经济的发展。”表明政府意在稳定市场，而非打压。 对于趋紧的政策面和中短期较为稳定的市场环境，我们对于房地产后市谨慎乐观。
市场
项目背景
宏观市场 别墅市场
市场***别野市场目前市场——别墅主要供应集中在南市区
目前昆明别墅供应主要集中在南市区，郊区（安宁、太平），南市区竞争最为激烈 南市区别墅价格自09年5月份起涨幅明显 别墅产品主流供应面积段位220-50㎡，小面积别墅受到客户追捧 南市区滇池路北已形成滇池片区主流别墅区，昆明的高尚居住区
市场***别墅市场区域未来趋势——滇池路北传统别墅区供应趋于零
滇池路以北区域开发已接近 饱和，南市区主流别墅供应趋于零
市场***别野市场区域未来趋势——进入品牌竞争时代
未来别墅供应人集中在南市区，以五甲塘和半岛片区为主 中海、万科招商、五矿等品牌开发张进驻，品牌竞争时代到来 品牌开发进一提升区域价值，高端物业价格呈上涨趋势06地王：尚居 09地王：官房 07地王：俊发 银海、空港地产
云岭星华（103亩）
堃驰（825亩）
中国五矿（315亩）
盛高置地·盛高大城
诺仕达·南亚风情第一城
星耀·体育城
世纪金源·世纪城
万科
中海
招商
已供应项目
潜在项目
中豪（新螺蛳湾）
滇池卫城 ·悦湖郡 （品牌、市场主流产品）
区域内二手房 （供应量大）
香樟16号 （同类型产品，客户分流）
分流与吸引
同德极少墅/水岸公馆 （尾盘）
项目入市时可能面对的竞争
片区别墅产品线
南市区别墅产品多为双拼与联排，联排面积区间200-280平米，面积段趋同，区域竞争大；
南市区的别墅市场2010年供应量的较为集中，且产品面积段较为趋同，客户竞争激烈，项目中小面积段别墅产品属于市场空白，非常稀缺且极具竞争力; 项目主力产品面积段较小，总价低，与竞争项目存在一定差异； 项目成功的关键所在于严密的客户梳理和后期的营销策略执行
市场小结
项目概况
项目背景
项目概况项目位置——豪宅绝版地段
南市区、滇池路北、昆明传统豪宅区，昆明富人的聚集区
南市区：昆明城市客厅，最适合居住的区域 滇池国家旅游度假区：集高尚居住、康体养生、休闲娱乐为一体，功能完善、高形象片区 项目位置：船房河畔，滇池路6公里处
项目概况项目属性——南市区/滇池版块/小规模/商业/别墅社区
经济技术指标
用地性质：商业用地 总占地：2万㎡ 总建面：2万㎡ 地上总建面：1.6万㎡ 容积率：0.79 覆盖率：30% 建筑形态：别墅，多层商业。。。。。。