同德.极少墅 营销策划报告 谨呈：同德投资 我们并非仅仅关心项目的销售，而是要满足同德对自己的期待，满足昆明对同德的期待！ 我们的目标： 我们的思路： 产品 价格 客户 手段 产品怎样才 能一举独领 市场 如何实现整盘 别墅的 最高价值 如何提升C区 别墅价格 谁是极少墅 的目标客户 他们有何需求 及追求 用什么手段 实现项目热 销？ 项目周边别墅产品卖点汇集 在昆明，什么样的 别墅卖得最贵？ 目前滇池片区楼盘最高均价为：10000元/平米（滇池高尔夫) 别墅价格支撑点：稀缺的景观资源/高端产品（别墅）/高附加值产品（会所、安防等） 在昆明，什么样的 营销模式最成功？ 特色产品/ 形象至上/ 重展示/ 配套资源先行 由以上别墅楼盘的分析可以看出,(昆明别墅市场趋向) 项目产品特色 关于项目的产品分析,在前次的<卖点提炼报告已经作了详细的分析,本次只要从怎样超越滇池片区同类产品来做营销的挖掘. ■多重庭院的创新设计 ■赠送私家前庭后院，写意露台，室外平台（中庭院），阳光室，独立车库，风情地下室 ■阔庭别墅，以庭院完成外部空间和室内空间的最完美过渡。 ■厢庭别墅，以中庭院为创新设计，为TownHouse中间户型革新. ■跃庭/廊院别墅，以“内庭院、空中廊院”的技术，对传统叠加别墅进行全面革新 ■“六岛一湖” 2万平方米风情水岸，2万余米的湖滨散步区…… 产品附加值 大露台、底层花园、或地下视听室； 全透明玻璃休闲厅、阳光花房、私家泳池、酒窖等功能 中西厨房空间 智能化管理 会所+俱乐部 别墅的真正价值并不体现在产品本身，而是由产品及服务衍生而来的人文内涵、无所不在的尊贵感受，以及与之身份相匹配的平台，这些都在产品的附加值里得到充分体现 客观存在卖点 滇池片区纯粹水岸别墅 主观营造卖点 院落风情、纯功能主义建筑 物管——私人管家服务 显性卖点 隐性卖点 核心价值主张 纯粹的建筑，只属于极少墅人 尊贵会所，名流汇聚之所 稀缺资源，独立岛屿水岸生活 项目卖点/核心价值主张 综上所述，我们认为，营销战略首要确认的工作，是占位 项目要实现7500的单价，必须高端高调占位，全面提升项目的形象 占位高端，要解决以下四个问题 我们的客户到底是谁？ 如何通过营销拨高形象？ 如何通过营销手段最大限度提升产品价值？ 我们需要在什么时间做些什么工作来支撑别墅价位？ 同类型物业客户分析——别墅楼盘特征描述（深圳） 同类型物业客户分析——别墅楼盘特征描述（北京） 客户分析——独栋别墅客户主要特征 从以上各地别墅客户群的分析可以看出，越高端的客户群体，越注重配套的要求等级，并以此作为区分阶层的标志 小结 财富层面 价值层面 旧式 转型 新式 高 中 低 别墅类客户分类 昆明并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新着富裕阶层的视野 滇池片区别墅客户群体描述 没有浮华的会晤不是一种精彩 …… 共同点是： 有相当的财富积累， 但是高压下无论是身体还是心理 都处于一种亚健康的状态，对生活充满享受追求与激情，除了享受财富的影响 力之外，更享受崇尚从容、悠闲、优质的生活 城市上层——极少墅阶层 他们是这么一群人——生命的一半是暗，一半是明； 一半是凝重的传统，另一半是自由的天空； 一半是革命的尾声，另一半是开放的先声； 一半是被压抑的服从，另一半是被推举的先锋； 一半是诗意，另一半是商业； 一半是根深蒂固的坚持，另一半是后来居上的放纵； 一半是积聚财富的市场掘金客，另一半是播撒理念的麦田守望者； 一半被世界主宰，另一半主宰世界 可挖掘的目标客户 典型客户 业主姓名：马先生 年龄：38 家庭结构：三口之家 职业：中小型房地产公司老总，妻子全职在家带孩子 学历：研究生 交通工具：自驾车（家有两辆车太太的自驾车为奔驰320） 生活方式：生活品味很高，文化层次比较高，属于商人加 知识分子类型，主要看重环境。在翠湖有一套别墅 置业意向：简约风格、环境优美、要求会所能兼顾商务 典型客户 业主姓名：韩先生 年龄：45岁 籍贯：广州籍 家庭结构：一家两口 职业：在香港、深圳都有公司，昆明有分公司 交通工具：沃尔沃 其他描述：置业三次。心态显然很年轻，穿戴朴实， 不张扬，生活缺乏太多的情调。 典型客户 姓名：祁先生 年龄：40岁 学历：大本 职业：目前供职一家外资企业的经理 生活方式：工作忙碌，很注重风水，对孩子的教育 及生活质量也很注重；比较重视物业所处的地段， 交通以及社区配套. 可挖掘的目标客户的深度访谈