悦海花园项目策划报告 研发策划部 二○○八年五月 【威海区位特征】 东北亚是全世界经济发展的增长中心 环渤海经济圈是我国继珠、长三角后经济最具活力的地带 山东半岛正在以超常速度崛起 威海在东北亚、环渤海经济圈中心的区位优势无以伦比 “人居”是威海市已经创造的品牌，“精品”是威海城市建设的追求，“海湾”体现了威海的特色。【威海市宏观经济概况】 威海市国民经济长期保持平稳增长。初步核算，截至2007年度，全市实现地区生产总值（GDP）1583.45亿元，已连续10年维持22.1%的经济增长率。成为中国国内最具经济实力的50强城市之一。吸引外资规模已稳居全国前40位。 威海市作为国际一流的海滨旅游度假地，房地产市场蓬勃发展。 当地知名企业纷纷投入房地产开发，房地产投资额逐年增加。 商品房市场出现，供销两旺局面。 城市中心区扩大，增加了房地产市场的消费。 投资氛围渐浓，空置率有所上升。 【整体市场分析】 在经历05、06双年度宏观市场调控的背景下，2007年威海市房地产开发投资继续稳步增加，全市完成房地产开发投资94.80亿元，同比增长27.9％。 威海的楼市受到宏观经济背景影响最明显的表现是商品房价格的升高，近期市场表现如下： 进入2008年以来，威海市的房地产销售依然呈现热销的局面，房屋销售价格坚挺，涨幅偏高。1-3月份，全市新建房销售累计涨幅达到9.1%。 近年来，威海市区楼盘走高端化路线的趋势越发明显，高档住宅区比重增大，带动了市区房地产价格急速上扬。小 结 威海所处的优越地理位置，使城市的发展趋向于外向型经济，具有吸引国内外商企投资的潜在优势，目前威海的本土经济大体占30%，而外来经济占70%。 威海房地产市场的繁荣很大程度上是由威海的城市风格所吸引的外来人口所支撑的。近年来在威海的两个开发区（高区和经区）购房的外来人口比例超过50%。在城市中心区买房的外来人口比例约为20%。 威海的购房群体中，休闲度假、养老、投资等外来客群各占其中一部分，外来客群的介入，很大程度上影响了威海房地产市场的经济行情。 威海目前还是一个处于发展阶段中的新型工贸城市，第三产业（服务业）的发展还有广大的市场契机，也必定会因此而存在巨大需求，而促进房地产业尤其是高端物业和商业地产的发展。 【项目地块区位环境分析】 项目地块位于威海市区悦海公园西侧、山东鑫恒置业有限公司北侧是近几年来威海市区的稀有临海观景板块。 本案位置 特性 不可再生性 不可复制性 地块区位属性：具有其稀缺性资源的区域板块 区域地理 位置描述 延伸价值 功能体现 优越的地理位置 海湾城市中的临海区域 传统人居集聚地段 人文底蕴深厚地区 绵延数公里长的海岸公园生态带市区最大的居民区位于地块南端 与刘公岛隔海相望 丰富的海岸及公园景观资源 悦 海 世 家 新 恒 置 业 明珠花园小区 悦海公园， 面积15.4公顷，最宽处150米， 与本案地块东侧边界相连 海 滨 路地块周边路网地块周边拥有丰富的海岸景观资源 以海滨路为线，依海而建的威海公园，总长3218.6米，占地面积46.5万平米，与5月1日开放的悦海公园、成熟的海上公园、共同构成了绵延数公里长的海岸公园生态带。项目则恰好坐落在悦海公园旁，东侧边界与海岸线距离小于100米。在海景资源日益稀缺的情况下，地块自身景观优势越发突出。 地块周边交通路网发达 西侧毗邻市区主干道海滨路，海滨路贯通南北，距汽车站、火车站和客运码头仅5—10分钟车程，30分钟可到达威海机场。 地块周边居住环境成熟,市政配套完善 目前威海市区最大的居民区即位于地块南端，即德顺园-韩国城-皇冠小区-海上明珠-海源丽都等社区集聚区。 未来市场机遇广阔 随着威海市区南向发展，即向经区发展，经区的开发空间大于高区。而本案所处区域正位于城市发展轴沿线.。。。。。。