年度销售任务 市场环境分析 核心客群梳理 年度营销计划 年度价格策略 营销费用总控 难点问题和需西北事业部支持工作 目录 年度销售任务 市场环境分析 核心客群梳理 年度营销计划 年度价格策略 营销费用总控 难点问题和需西北事业部支持工作 2009年-2013年，乌市写字楼市场供应量和去化量均相对较少。 年均供应量稳定在20万㎡以内。年均去化量稳定在10万㎡以内。 因供应量较少，市场价格受个别项目影响较大（广汇·时代广场、鸿瑞豪庭） 写字楼供求走势 1、中天广场 2、恒昌大厦 3、高地中心 4、怡和国际 5、大成国际 6、盈科国际 7、美克大厦 8、时代广场 9、键龙金融中心 10、永天大厦 11、E阳臻品 12、林森国际 13、秦郡 14、金领时代 15、瑞达世贸中心 16、鸿瑞豪庭 17、天津商务港 18、康源财富中心 19、新天和城市广场 20、澳龙广场 21、徕远广场 2013年以前入市的写字楼多集中于新市区成熟地段和南北主干道沿线 目前乌市写字楼分布情况 乌鲁木齐整体写字楼格局呈现由中心向两翼发展的趋势，会展与高铁的将成为新的热点区域 写字楼发展方向 随着红光山会展片区、高铁新区建设进程的加快和绿地、万达、金科、宝能等实力开发企业的进驻2014-2016年乌市写字楼供应量将有井喷式的增长。新增写字楼供应的主要分布区域将集中在红光山会展片区及周边。 2014年下半年-2015年，仅本项目所在的红光山片区，已知写字楼及配套商业新增供应量预计将达到80万㎡以上，超过2009-2013年全市写字楼供应量的总和（77万㎡） 晚报大厦：13万方 绿城广场：约20万方 联众国际：13万方 乌房集团：15万方 绿地中心：13万方 新城市广场：8万方 周边写字楼竞品 1、红光山片区写字楼2014-2016年供应量大，2014年中旬开始集中放量。 2、区域内各类产品去化速度相对较慢，蓄客周期较长。 3、乌鲁木齐市高端写字楼基本处于空白，有一定市场机遇。 4、写字楼客群区隔相对明显，自用型客户面积需求在500-1500㎡左右，以整层购置为主（澳龙广场、鸿瑞国际写字楼、领世广场），客户以乌鲁木齐本地大型企业、各商会企业、银行等机构为主。投资型客户面积需求为100-300㎡为主。客户主要以新疆本地、上海、广东、浙江等地投资客为主（鸿瑞国际公寓楼）。 5、区域内已有部分公寓产品入市，客群以中小型投资客和刚需客户为主 写字楼市场小结 商业供求走势 09年-13年一季度商业物业整体供应面积下降较大，其中09年供应41.76万㎡，占总供应量的28.9%，10年供应32.6万㎡，占总供应量的22.6%，环比下降21.9%，11年供应35.19万㎡，占总供应量的24.4%，12年供应25.57万㎡，占总供应量的17.7%，13年一季度供应9.15万㎡，较12年同期相比增长190.48%。 成交面积波动较小，整体成交量63.66万㎡，09年成交14.06万㎡，10年成交14.29万㎡，11年成交14.7万㎡，12年成交13.8万㎡，13年一季度成交6.75万㎡，其中13年一季度成交量较12年同期增长21.71%。 商业物业09年-13年一季度成交均价中09年为7477元/㎡，10年为8837元/㎡，11年为12594元/㎡， 12年为15156元/㎡，13年一季度为168855元/㎡，年均涨幅在27%左右 09年-13年一季度，商业物业供应面积逐年下降，成交面积亦缩小，由于大部分商业为自己持有呈现供过于求现象，但由于商业投资越来越热，整体成交均价上涨趋势显著。。。。