2011年12月13日 广州白云绿地中心租金落位调整方案 租金分析 白云绿地中心每平方每月返租均价计算方式 根据上次会议贵司提出的意见，希望租金以204元/月/㎡作为10年平均租值的基准，并根据市场现状作出租金评估及市场递增率的测算，估算出10年的租金总收益。 广州市各购物中心租金递增率调查明细表 租金市场调查——同区租金 白云区： 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 租金市场调查——同区租金 白云区： 小结：白云区现阶段同类购物中心零售商铺租金水平为105元-110元/㎡/月。 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 租金市场调查——同区租金 白云区： 小结：白云区现阶段同类购物中心零售商铺租金水平为105元-110元/㎡/月。 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 租金市场调查——其他区域租金 天河区： 租金市场调查——其他区域租金 天河区： 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 租金市场调查——其他区域租金 天河区： 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 租金市场调查——其他区域租金 小结：天河区现同类购物中心零售商铺租金调查租金均价为：500-800元/㎡/月 以上租金调查仅为零售商铺租金调查 天河区： 租金市场调查——其他区域租金 第一年租金 第二年租金 ￥0 天河区： 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 租金市场调查——其他区域租金 越秀区： 备注：以上租金调查为零售商铺租金调查。 租金市场调查——其他区域租金 小结：天河区、越秀区现同类购物中心零售商铺租金调查租金均价为：500-800元/㎡/月 以上租金调查仅为零售商铺租金调查 天河区、越秀区： 租金递增率市场调查——递增率 白云区： 万达广场：开业1年，现租金比开业时递增31% G5停机坪，开业3个月，现租金比开业时递增10% 天河区： 万菱汇：开业1年，现租金比开业时递增27% 天河城：开业15年，开业第四年递增率为30%，第七年递增率42%；第十年递增率43%； 正佳广场：开业6年，开业第四年递增率为42%； 东方宝泰：开业2年，现租金比开业时递增25%。 越秀区： 中华广场：开业10年，开业第四年递增率为21%，第七年递增率35%；第十年递增率36%； 根据以上市场调查，以G5为例，保守估计2013年租金比现在递增率15%计算，预测2013年的租金均值为127元/平方米。 因此，而推算得出白云绿地中心2013年（首年）租金均价可达到130元/平方米。 从以上调查所知： 白云万达广场及5号停机坪采取的租金策略是开始采取较低的租金吸引商户进驻，达到一定满场率后，租金开始调整，逐步调整租金至市场正常租金水平。 市场递增规律一般每3年为一合同期，每个新合同期将重新调整租金，而每年的租金递率一般按照5%-8%来作为调整租金准则。 租金递增率市场调查——小结 十年各层租金预测 十年租金均价市场预测走势 租金原始表20111213.xls 十年租收益金预测 十年市场预测年收益与返租值对比 （以下市场预测为首年80%出租率，免租3个月，第二年90%的情况下） 根据以上租金收益总表计算所得， 第一年免租3个月，出租率为80%； 第二年出租率为90%， 第三年起出租率为100%的条件下： 计算10年总租金收益为：1,749,040,448元； 返租率（7%）十年返租均值总金额为：1,727,359,718元； 十年租收益金预测 十年租收益金预测 市场预测十年总收益 返租收益值 1,727,359,718 1,729,226,616 预测收益-返租金额差额如下： 十年总差额：21,680,729元 第一合同期差额：-206,965,637元 第二合同期差额：-54,574,945元 第三合同期差额：145,809,684元 第四合同期差额：137,411,627元 十年租收益金预测 以上计算结果说明： 按照市场预测，首年租金130元/㎡/月； 递增率：从第二开始递增5%、第三年5%； 第四年（第二个合同期）20%； 第五、六年6%； 第七年（第三个合同期） 25%； 第八、九年8%； 第十年（第四个合同期）30%； 以上的租金方案，是根据市场规律科学推算的，也是是市场接受度较高的租金方案， 十年租收益金预测——小结 小结 以上市场预测仍属保守估计，如招商期间配合一系列的推广手段，有针对性地对商家树立绿地集团的品牌形象及对项目未来发展的信心，必能有效地推动招商进度。 业态分析 新城核心翘首，引领国际时尚新品质生活 高级百货树立形象 国际名师聚焦亮点 时尚精品赢取美誉 名品餐饮集结客流 娱乐休闲引动消费 潮流配套网罗众心 业态规划思路 项目概况——商业楼层业态分布 主力业态：高级百货、五星级电影院、高档酒楼、金融服务中心、室内步行街等六大主力业态在内的大型时尚购物中心。 品牌落位构想 商业部分面积及业态比例（不含主力店） 商业部分业态比例图示（不含主力店） 绿地购物中心零售部分业态定位——B2层 精品超市 东方眼镜 Five plus 淑女屋 拉厦贝尔 太平洋咖啡 Nove me 百家好 葛莱蒂 珂丽娜 妍丽 麦当劳 阿吉豆 纳帕佳 卓洋水晶 DQ 卡西欧 萱子 Just us 面包新语 播 百诗 自然元素 Building beauty 歌莉娅 KAT 依秒 银百合 ozzo vifpa 邓留山 地下铁 达芙妮 莱尔斯丹 思加图 美丽宝 SKAP 添美意 草莓家 秋.尼尔泡芙 Me&city 卡宾休闲 马克华菲 必瘦站 埃克斯咖啡 萨啡 Love&love 苏豪 美车派雅然居饰 米奇生活馆 CK袜业 春之花 乐扣生活馆 银百合 杰西伍 Banana baby 帕佳尼 季候风 玫瑰人生 银库