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项 目 基 本 情 况
项目规模 占地4500亩，可出让的商住用地2702亩 物业类型 住宅占比75%，商业和产业占比25%
项 目 无 法 回 避 的 现 实4
区域陌生感强，价值尚未树立 市场竞争惨烈，区域阻隔明显 “水”是区域最大卖点，但天津不缺水
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一个“不为人知”的地方
蓟县——盘山风景区
代表项目：绿地盘龙谷 武清区——城铁武清站周边 代表项目：佛罗伦萨小镇 宝坻区——京津新城 代表项目：京津新城 静海县——团泊湖 代表项目：团泊湖光耀城 宁海县—— 代表项目： 5 一个“内生需求严重不足”的地方 一提到宁海县，甚至提到本区域， 我们马上能想到什么？ 七里海保护区核心区 七里海保护区缓冲区 七里海保护区试验区
项目所处区域七里海是1992年经国务院批准的古海岸与湿地国家 级自然保护区，是天津最大的天然湿地，也是津京
唐三角地带极其难得的一片绿洲区域具备极其丰富的温泉地热资源项目周边农业资源丰富，以菌类、葡萄和鱼
蟹等水产为主，为中国北方的鱼米之乡
一 个 “ 内 生 需 求 严 重 不 足 ” 的 地 方
但我们要非常清醒的明白， 除了上述的生态环境、资源之外，其他能带来人的产业尚处于规划之中 毫无疑问，本地现有的人群尚无法提供给项目有力的支持，
而未来规划引入的人群仍尚需时日 10
一个“定位不太清晰”的地方京津合作创新示范区，以水务研发为主导，以文化和健康产业为支撑的特色生态宜居城市
生态智慧城定位——如何把陌生的区域炒热呢？
区域陌生感强，价值尚未树立 市场竞争惨烈，区域阻隔明显 “水”是区域最大卖点，但天津不缺水
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郊区项目“遍地开花”，但市场容量较为有限
1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0
供应
供应
需求 2010年
需求 2011年
1.12 : 1
1.35 : 1
天津住宅市场供求比增大，市场消化压力大 13
到达之路“阻隔明显”，需要足够的穿透力 如北京一样，天 津城市发展“各 向异性”， 因此重要的不是 同距离比较，而
是同方向的比较 14
东丽湖区域
华侨城欢乐谷主题乐园
到达之路“阻隔明显”，需要足够的穿透力 恒大国际温泉会议中心 东丽湖发展定位 1. 成为天津的国际会议中心 2. 成为康体理疗中心 3. 成为旅游度假中心 郎钜温泉谷
东丽湖水上乐园
毫无疑问，同方向上的东丽湖与本区域有一定的相似调性，未来需要冲破东丽湖区域的阻隔 15区域陌生感强，价值尚未树立 市场竞争惨烈，区域阻隔明显 “水”是区域最大卖点，但天津不缺水
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如何把陌生的区域炒热呢？ 如何突破重围将人抢过来？水似乎已经成 为天津郊区项 目的标配 区域陌生感强，价值尚未树立 市场竞争惨烈，区域阻隔明显 “水”是区域最大卖点，但天津不缺水
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如何把陌生的区域炒热呢？ 如何突破重围将人抢过来？ 如何做出和别人不同的水？。。。。。。。。。