北京中原投资顾问部 2012.7
中建西安阿房宫片区开发项目 启动区文博产业定位报告
报告内容
页码
项目开发背景
Part 1
地块区位分析 地块位于西安市西三环与绕城高速之间，属于西咸新区沣东新城片区，是西咸新区内距西安市中心最近的区域
沣东新城
地块指标 总面积约14.5平方公里。其中，阿房宫遗址公园面积暂定为2.5平方公里
浐灞生态区
曲江 新区
经开区
高新区
西咸新区
西安城市发展特征 已经形成了大西安以点带面的板块化外扩型的城市格局
发展特点：已经形成了大西安以点带面的城市格局，为局部区域快速发展提供了基础。 发展格局：“东进、西接、北跨、南融”。城区逐渐外扩。 热点板块：形成了西高新、北经开、南曲江、东浐灞四大城市新区
资料来源：西安市规划馆
老城区
老城区： 目前二环以内的主城区主要为西安旧城区，可开发区域较少，而皇城墙内则主要以商业核心区为主，面对西安市以及旅游人群
沣东新区的规划： 规划面积：161平方公里 发展定位：全国统筹科技资源改革示范基地；西部新兴产业、高新技术产业和会展业聚集区， 空间布局：两带、七板块 发展模式：大开大合的田园都市 发展现状及趋势 目前整体规划已经完成，详规还在规划中 发展优劣势分析 西咸新区的最东侧，与西安最近的区域，对承接形势发展功能具有一定的优势 主导产业 以高新技术和会展业为主，重点发展高新技术研发和孵化、体育、会展商务、文化旅游、都市农业、房地产开发等产业
项目区域规划 本项目位于沣东新区的阿房宫人文旅游板块，该板块在西咸新区的最东侧，与西安最近的区域，对承接西安经济发展功能具有一定的优势
西安发展目标——西部地区重要的经济、金融、商贸中心和信息枢纽，继北京、上海后的“中国第三个国际化大都市”
北京，国家政治中心！
上海，国家经济中心！
核心属性界定：核心城市近郊之大型片区开发项目
本项目属性界定：
客户关心的核心问题：
14.5平方公里的大型片区如何启动，并在控制前期投入及保证回款的前提下，如何快速炒热区域，提升土地价值？ 西安城市及阿房宫遗址的文化资源如何与地产开发相衔接？ 由企业承建运营的2.5平方公里的阿房宫遗址公园如何规划、落地，并实现盈利？
启动区市场定位
Part 2
项目片区开发模式及功能定位——根据城市及地块自身得天独厚的文博资源，选择以文博产业为核心驱动，配合大面积住宅开发，快速聚集人气，炒热整个片区，为后期总部型商务的开发奠定基础
功能组合
文博产业
人文居住
总部商务
生态居住、专业性服务、文化、娱乐、教育配套等城市功能综合区
文博主题产业、创意文化街区、文化休闲、文化旅游
西北企业总部、央企驻西北区域分公司/办事处、各大商会分址
商务
文博
住宅
地块整体布局及功能配比建议
功能配比建议：
整体规划布局建议
启动区的引爆点 根据项目开发进度和功能分区来看，项目先期以人文居住和文化产业为主，因此应将项目核心特征“阿房宫遗址”与文化产业相结合，是本项目顺利引爆的关键
起动区位置的确定
综合以上分析，将本项目启动区选择在大庆路东段及两侧区域
本项目启动区
沿大庆路进行打造，有利于加强启动区可达性，为后期开发打造交通条件；
启动区南侧涉及文化产业区，并包括“阿房宫遗址区”，有利于塑造本项目形象与宣传；
打造启动区北侧的人文居住区，回流资金，同时完善配套及商业设施，便于后期开发
起动区市场定位
以阿房宫文博产业群为引爆点, 缔造国际文博人居新城，艺术创意梦想之地
启动区各物业功能组合及地位
引擎
助力
主体
文博产业区策划
Part 3
文博产业发展模式研究
Part 3.1
文博产业（收藏产业）研究
驱动方式——文博产业链主要包涵生产、展示、交易三个方面，我们以每一个方面为项目核心驱动点，分别选取三个案例加以研究
以生产为项目核心
以展示为项目核心
以交易为项目核心
文博产业
798&751艺术区——艺术家、设计师SOHO工作室驱动型
运营模式：以SOHO工作室为核心驱动两者仅一墙之隔，均对外招租。 798是由艺术家自发聚集形成的艺术区，而751则是先有整体规划，定位为设计师聚集区。项目资源：借助国营工厂的改造以及文化创意产业的定位业态选择：以艺术家、设计师SOHO工作室为核心，辅以画廊、媒体出版机构和酒吧餐饮、时尚店铺等商业配套档次定位：中高端定位，吸引中高端人士建川博物馆群——博物馆群驱动型
运营模式：以博物馆群为核心，个人藏家投资，知名建筑师设计博物馆，主打红色旅游文化，宣传爱国主义教育，带动相关商业配套项目资源：依托当地丰富的旅游资源和政府的支持,以及樊建川本人的大量藏品、资金和文艺媒体界的号召力业态选择：单一的民营博物馆在中国得不到资金支持，并且自身营利能力差，往往很难运营。建川项目将单一的博物馆聚集成集群，产生了很好的集聚效应，再辅以复合的业态选择，使得其具备了很强的生存能力档次定位：针对游客为主，档次中低档
4
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看