西安浐灞项目定位报告 中建地产营销管理部 3大问题 一、周家坡地块挂牌指标？ 二、1000亩地开发思路？ 三、周家坡地块定位细化？ 3大结论 1、大盘开发思路： 细分市场全面占领+区域价值演变判断 2、周家坡地块指标： 3、周家坡地块定位细化： （产品打造关键点：都市、领袖、复合） 案例解析：P69-P81 市场解析：P124-P129 区域价值：P26-P40 大盘开发策略总结：P131-P137 市场定位结论：P138-最后 市场定位结论：P137 报告思路导图 核心问题界定 背景分析 发展机会研究 项目整体开发策略 周家坡地块定位深化 周家坡地块产品建议 客户研究 案例研究 背景分析背景 项目背景 市场背景 开发背景 项目特征如何？面临的市场背景情况？ 区位——项目地块位于浐灞生态区，与大明宫板块和浐灞核心区板块相邻 项目背景 区域位置——紧邻大明宫, 位于东二环以东,浐灞生态区内, 浐河以西, 北二环沿长线以南, 华清东路以北,约7平方公里。是浐灞生态区距离市区最近的门户。 邻近板块——距大明宫约6公里，距浐灞河交汇处，即浐灞核心区约7公里 浐灞生态区——近年来崛起，浐灞河治理、欧亚论坛、世园会等系列利好带动下，是当前西安房地产市场发展的热点区域。 配套——从老工业基地、城中村向现代化居住区转型中，当前区域内生活配套相对缺失 辛家庙市场 区域内主要依附于辛家庙市场的小型商铺、酒店等配套，整体品质较差 地块内教育配套较缺乏，主要依附于二环沿线内的学校，如西安市未央区育新小学、48中、陕重中学、西安现代职业学校、西安市工业学校等 地块内缺少高等级医院，现有西安市未央幸福医院、陕西重型机器厂职工医院、煤矿厂医院 交通配套：16、27、28、36、47、230、406、604、227、241、410、二环2号线 项目背景 外部交通——临东、北二环，整体对外交通优越，未来享有轨道交通利好 道路交通——紧邻东、北二环，距离主城区钟楼车行距离约10公里左右，车行时间约10-15分钟，进入性好，属于城市近郊区域 轨道交通——临近3号线辛家庙站点，地块至地铁站的步行时间在10-15分钟。 西安地铁建设时间表： 2号线：2006动工，预计2011年开通。引导城市向北、向南发展。 1号线：2010动工，预计2015年 开通。缓解城市东西向及南北向主客流走廊的交通压力。 3号线：2016动工，预计2020年开通。加强主城核心区与外围组团的联系 项目背景 内部交通——当前地块进入性良好 当前道路 规划道路 当前有北二环、东二环、太元东路等交通干道，此外还有规划中的玄武路等道路正在建设中 项目背景 指标——项目属于大规模、高密度开发项目，地块分布较分散，形成相对集中的三大地块 项目背景 占地面积：约1000亩 总建筑面积：约228万平米（按r3.4计） 地块性质：居住（住宅、商服）用地，商业比例不高于6％ 容积率：上限不低于3.4 地块使用年限：70年 项目地块位于位于西安市浐灞生态区西侧（非核心区），东二环以东，北侧紧邻北二环延长线，共分为３个地块：１＃地块150亩，２＃地块350亩，３＃500亩 景观——以已建、在建城市住宅项目和待拆迁城中村为主，无强势自然景观，地块一东侧远眺浐河 恒大名都 城中村 金裕青青家园 锦城四季 矿山路 东方罗马花园 煤矿机械厂 临浐河的废弃厂房 项目背景 城市近郊 大规模，高密度 无强势自然景观资源 城市属性 热点区域：新兴的飞速成长的大明宫板块与浐灞生态核心区的交汇处 滞后板块：从老工业基地、城中村向现代化居住区转型中，当前区域内生活配套相对缺失 交通优势：整体对外交通优越，未来享有轨道交通利好，当前地块进入性良好 总用地面积：约1000亩 总建设用地面积：约228万平方米 容积率：上限不低于3.4 地块性质：居住（住宅、商服）用地，商业比例不高于6％ 四至：以已建、在建城市住宅项目和待拆迁城中村为主，无强势自然景观，地块一东侧远眺浐河 城市近郊，大规模高密度，无强势景观资源住宅项目 小结 项目所在的商贸园区传统认知为物流基地和城中村，与浐灞生态区整体的生态形象差异较大 市场背景 1000亩地分三批交付，首批周家坡350亩地将成为本项目率先开发的地块 开发背景 第一期三批土地由浐灞管委会负责村厂拆迁、净地挂牌，并且保证我司能够顺利摘牌。 在2010年11月30日以前，浐灞管委会保证完成本项目一期第一批350亩地块的出让手续； 在2011年6月30日以前，浐灞管委会保证完成本项目一期第二批约150亩地块和本项目一期第三批500亩地块的出让手续。