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我们建议继续关注A股中的优质且低估值的TOP50房企标的，建议关注
万科、绿地、新城、中南、阳光城、蓝光等
行业销售表现持续强劲，但后期政策放松力度预计出现衰减
2017年前三季度商品房销售继续延续了2015以及2016的强势。2017年
前三季度全国商品房销售面积11.6亿平方米，同比增加10.3%；2017年
前三季度全国商品房销售额9.2万亿元，同比增加14.6%，继续保持了增
长势头。但随着行业去库存取得阶段成效、以及三线城市房价出现领涨苗
头，我们预计后续行业政策放松的力度以及空间都会逐步缩小
行业开发投资展现出较强的韧性
但从开发投资数据来看的话，投资依然表现出了较强的韧性。2017年1-9
月，全国房地产开发投资额为8.1万亿元，同比增加8.1%。从单月数据表
现来看，下半年开始行业开发投资继续保持了稳健增长的走势。后续随着
房地产行业施工面积的不断扩大，以及行业资金状况依然处于相对较宽裕
的状态，预计2018年开发投资依然会有较好的表现
投资建议
行业的销售表现强劲，但我们认为目前政策进一步放松的空间和动力在收
窄。从TOP50房企在各项指标的领先性来看，其有望在后续获得更进一步
的领先优势，我们建议继续关注A股中的优质且低估值的TOP50房企标
的，建议关注万科、绿地、新城、中南、阳光城、蓝光等
风险提示：（1）若房价继续上行，则行业可能面临政策调控加码风险；（2）
若后续美联储加息频率加快，而国内一旦跟随加快的话，则行业可能面临
资金面收紧超预期风险
股票代码 股票名称 收盘价(元) 投资评级
EPS（元） P/E（倍）
2016 2017E 2018E 2019E 2016 2017E 2018E 2019E
600606 绿地控股 7.43 买入 0.59 0.71 0.8 0.97 12.49 10.40 9.34 7.64
601155 新城控股 22.89 买入 1.34 1.77 2.41 3.08 15.77 12.90 9.50 7.44
000961 中南建设 6.06 买入 0.11 0.23 0.39 0.54 55.36 26.50 15.68 11.14
资料来源：华泰证券研究所
-11%
-6%
-1%
4%
9%
14%
19%
161117011703170517071709
房地产 沪深300
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行业评级：
行业研究/首次覆盖 | 2017年11月13日
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2
正文目录
1. 房地产行业前三季度运行情况 ........... 3
1.1 销售表现持续强劲 .......... 3
1.2 开发投资展现出较强的韧性 ........ 5
2. TOP50房企开始在2017年展现出独特优势 . 7
2.1 TOP100市占率提升，但内部结构出现分化........ 7
2.2 成长性上TOP50房企开始显现优势 ....... 8
2.2 盈利能力方面TOP50更占优势11
2.4 负债方面TOP50更占优势 ....... 14
3. 投资建议 ...... 17
风险提示 . 17
重点公司 . 18
新城控股（601155，买入，目标价28.92~33.74元） ........ 18
绿地控股（600606，买入，目标价9.60~11.20元） .......... 29
中南建设（000961，买入，目标价8.29~9.32元） ........... 40
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行业研究/首次覆盖 | 2017年11月13日
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3
1. 房地产行业前三季度运行情况
1.1 销售表现持续强劲
2017年前三季度商品房销售继续延续了2015以及2016的强势。2017年前三季度全国
商品房销售面积11.6亿平方米，同比增加10.3%；2017年前三季度全国商品房销售额9.2
万亿元，同比增加14.6%，继续保持了增长势头
图表1： 商品房销售面积累计值图表2： 商品房销售额累计情况
资料来源：Wind、华泰证券研究所资料来源：Wind、华泰证券研究所
2017之所以取得如此高的销售表现，其中一个重要因素是2017年三四线城市的贡献。从
数据来看，2017年前三季度三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二
线城市19个以及28个百分点，是近五年来两者差距最大的一次。究其原因，从2016年
下半年开始在三四线城市大规模推进的棚改+货币化补偿政策成为其促进成交的重要推动
力，同时也有部分人口逆向流动所带来的返乡置业等因素
图表3： 2017年前三季度三四线城市成交面积同比保持领先图表4： 2017年前三季度三四线城市成交金额同比在保持领先
资料来源：Wind、华泰证券研究所资料来源：Wind、华泰证券研究所
另一个重要的原因则是高杠杆资金推动。无论是从间接的开发资金来源中按揭贷款的占比
来看，还是从直接的按揭贷款与公积金贷款占居民整体购房资金的占比来看，行业的购房
杠杆占比在最近2、3年都出现了较快的上升，2017年前三季度虽然有所回调但基本依然
处于次高点的位置
1.8%
17.3%
-7.6%
6.5%
22.5%
10.3%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%26101418
201220132014201520161-9M2017
商品房销售面积累计值 （亿平，左轴）
累计同比 (右轴)
10.0%
26.3%
-6.3%
14.4%
34.8%
14.6%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%261014
201220132014201520161-9M2017
商品房销售额累计值 （万亿，左轴）
累计同比 (右轴)
-1%
18%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
201220132014201520161-3Q2017
一二线同比 三四线同比
3%
31%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
201220132014201520161-3Q2017
一二线同比 三四线同比
行业研究/首次覆盖 | 2017年11月13日
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4
图表5： 从开发商资金来源角度看居民购房杠杆情况图表6： 从购房者角度看居民购房杠杆情况
资料来源：Wind、华泰证券研究所资料来源：Wind、华泰证券研究所
随着三线城市的房价上涨以及按揭利率的上浮，这两大驱动因素从2017年下半年开始都
出现了一定的弱化。首先，目前按揭利率从2016年的低位开始出现上浮，尤其是2017
年下半年开始出现了连续的上涨，这对于目前行业这部分高杠杆资金所带来的成交贡献也
会带来不利的影响。其次，截止到2017年3季度，三线城市的房价已经开始领涨一线与
二线城市，且涨幅已经接近其2013年的最大涨幅，我们认为三线城市房价的快速上涨也
会逐渐制约行业政策进一步放松的空间
图表7： 2017年前三季度三线城市房价开始领涨图表8： 2017年5月起房贷利率出现连续上浮（%）
资料来源：Wind、华泰证券研究所资料来源：Wind、华泰证券研究所
同时随着行业三四线城市去库存效果的逐步到位，后续政策进一步放松的动力也在减弱
从统计局最新公布的住宅待售面积来看，截止2017年3季度其相比于2016年出现了快
速的下降，共减少约0.8亿平，降幅达20%。且目前其绝对值水平已经低于2014年，按
照统计局数据来看，目前每月约1000万平的消化速度如果继续消化下去，则到2018年
上半年待售住宅面积水平将会达到近5年的最低值。同时从更广泛应用的行业的可售面积
库存去化情况来看，目前一、二、三线城市的整体库存水平也已经处于近年来相对低位的
水平。行业去库存政策已经取得了非常明显的成效
25.0%
27.0%
29.0%
31.0%
33.0%
35.0%
37.0%
39.0%
200720092011201320151-9M2017
按揭贷款/(定金加预收款+按揭贷款)
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%
50.0%
201220132014201520161-9M2017
(中长期贷款+公积金贷款）/（一手房销售额+二手房销售额）
-10.0
-5.0
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
2011201220132014201520161-3Q2017
一线城市房价同比（%） 二线城市房价同比（%） 三线城市房价同比（%）
4.0
4.2
4.4
4.6
4.8
5.0
5.2
5.4
5.6
5.8
2016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-07
首套房贷利率 二套房贷利率
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