用脑袋行走 越湖家天下2011下半年推广方案 2011.7.26 广告推广三阶段 7-8月 9-11月 12月 多层及叠加去化 多层推广期 年终答谢促销 9月-蓄水 10月-开盘 11月-热销 PartTwo Part Four PartOne 7-8月推广回顾 高层推广策略 Part Three 现场包装建议 一个核心活动+十个创新渠道 7-8月推广策略 Partone 策略背景分析 在周边楼盘都在降价的时候 我们保持什么样的姿态？ 保持产品调性，咬定品质不放松 价格战？ 从政策角度出发，在限购的大环境下，稀有的选择，选择稀有，从而对竞品进行有效的打击和拦截 主形象 现场包装-道旗 现场包装-围挡 现场包装-门幔 如何在现有情况下增加现场来人来电？ 提人气？ 深入开展公关与线下活动 渠道为王，请进来的同时要走出去 1、一期老业主（带新客户或者二次购买） 2、邵昂路板块的客群继续挖掘 3、园区公积金 4、周边老新村 客群来源分析 暖场活动 越动一夏越缤纷 现场活动宣传 摒弃易拉宝等传统物料的宣传方式，用家的概念来演绎 活动海报-外场宣传推广 越湖家天下夏季冰爽啤酒畅饮 暖场活动建议 家天下儿童游泳比赛 盛夏的哈根达斯 饕餮西瓜盛宴 欢度清爽周末 ——越湖家天下特色西瓜节 直效媒体-DM 针对园区的公积金放开的客户以及园区外刚需、首置的客户，达到有效的传播 臻品叠墅越湖家天下峰藏之作 仅献给50位景观王座的主人 叠加别墅 臻品叠墅越湖家天下峰藏之作 叠加别墅 稀缺性 家天下最 高端产品 家天下叠加别墅臻品巨献 幸福生活叠起来 叠加别墅“三叠页”—反面 买好房子，犒劳自己享受人生 上中下立体庭院，三重超溢空间 配套 38栋共900多套的自行车库进行去化 一期自行车库的销售 1、自行车库去化渠道 建议： 1、现场物料 2、短信 3、借暖场活动宣传 2、通过自行车库的去化促进老带新 建议： 1、老客户签约后发放“业主权益卡” 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得1000元购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免3个月物管费的权益。 4、此卡注明期限 1、节约营销成本 2、容易操作 3、促进口碑传播 1、老客户签约后发放“业主权益卡” 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得1000元购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免3个月物管费的权益。 4、此卡注明期限 业主权益卡 建议： Parttwo 高层推广策略 目前及下阶段房源 高层户型配比 高层：496套 80-89平米 共415套，约占85% 140平米以上15% 户型配比 一、市场调研分析 新城金郡 ※越溪副中心核心区域 ※具备规划中的城市核心资源优势 ※新城地产，上市公司品牌认可度高 ※准现房优势以及完善的社区配套 ※区域低价先驱，价格优势明显 促销活动频频，周末当天正在正在举办 幸福传递不间断：夏季抽奖活动，赠送小家电 现场氛围好 新城金郡主打小户型刚性需求，比较廉价感，品质感不足，但经常推出特价房，价格上有优势 新城金郡主题广告语 让幸福变得简单 家天下——新城金郡 品牌优势 位置优势 品质优势 劣势：新城金郡价格较低，特价房优惠幅度较大 下半年将推出110平米左右多层 低密优势 招商小石城 以四房为 主形象宣传 家天下——招商小石城 品牌优势 位置优势 品质优势 劣势：户型上小石城有入户花园赠送 下半年将推出140-200平米左右产品 国风华府 首开国风华府 一期以小高层为主，有部分多层产品 吴中区首个“底层架空造景”楼盘 首开国风华府的房源在户型上比较纯粹，主要以90-140㎡户型为主，主要以一步到位型刚需和换房改善型置业为主，这也将使得小区日后的业主群较纯粹 首开其产品与我形成直接竞争，家天下下半年主推80-89平米小户型，兼顾140平米 首开国风华府 核心卖点 1、稀缺低密电梯洋房 2、架空式园林 3、首开品牌 4、绿色环保设计 家天下——国风华府 规模优势 品牌优势 成熟优势 价格优势 劣势：下半年国风华府首度入市，新鲜度会吸引市场眼球与注意，对我形成直接竞争力 得房率偏低，户型上几乎毫无优势可言 价格相对偏高 下半年上市的高层小户型不多，在产品上形成直接对抗的可能性降低 劣势 Weakness 机会 Opportunities 优势 Strength 面积小总价低 吴中品牌信任度 低密社区 位置最近市中心 优秀示范小区 威胁Threaten 下半年首开国风华府的入市 越湖名邸二期 会对我项目形成较大冲击 产品类似，总价接近 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看