提案公司：四川君鼎资产经营管理有限公司 提案时间：二00五年七月七日 格桑林卡-新城市商业广场项目 商业运营总体策略 （草案） 格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 目录 一、前言…… …… 3 二、策略形成的条件……5 三、策略形成的目的 … …7 四、市场调查与结论分析… …… 9 五、对原项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的重新审视27 六、项目分析……38 七、项目名称、项目定位设想及商业规划51 八、招商策略……78 九、商业经营及管理策略……110 十、开业策略…… …… 117 十一、营销推广策略的建议 … 122 十二、项目品牌与企业品牌的塑造与推广…129 格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 第一部分 前 言 格桑林卡作为拉萨地区占地最大、建筑面积最多、建设品质最好、住宅销售平均价格最高、项目品牌影响最强的房地产项目，通过海特公司历经两年多的努力运作，已完成了整个项目（住宅、商业）的园区规划设计、全部住宅和部分商业的建设，并实现了80%以上的住宅销售。这一个骄人成果的取得，使项目的品牌塑造与海特公司的企业品牌形象推广、海特地产开发理念的传递与项目运行模式的实践等方面获得了成功，并使项目成为了拉萨乃至整个西藏房地产开发市场的典范，对推动、培育、完善和发展拉萨的房地产市场产生了积极、深远和巨大的影响。 为不负于这个典范形象，使项目的整体开发获得的全面成功。项目不可分割的有机体、重头戏、最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分——新城市广场。它的形象塑立、品牌塑造、商业规划、商家引进、后期商业营运管理和商铺产权销售等是项目运营接下来亟待思考解决并认真执行的关键所在。 四川君鼎资产经营管理有限公司受开发商委托，有幸成为项目商业运营的顾问机构，有责任、有义务通过市场的调查分析、深入的了解项目前期运行状况、借鉴自己公司及其它项目成功的经验和案例、调动可利用的商家资源，为项目的整体商业营运，提出一套商业营运策略，供开发商的执行团队参考 格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略 第二部 策略形成的条件 格桑林卡整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析与验证。 格桑林卡住宅部分的销售成果和前期项目形象推广所树立的影响和取得的业绩。 宏信物业及招商部前期的商业规划、业态设置和招商执行的大量工作实践和资源数据的提供，以及友好的工作配合。 我顾问团队针对性、验证性市场调查工作与分析。 对原有的产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的重新思考 格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略。。。