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重庆万科项目运营租金模拟PPT

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重庆万科 租金
资料大小:5243KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/8/31(发布于重庆)

类型:金牌资料
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文本描述
重庆万科项目运营租金模拟测算 RENTAL IMITATE MEASURE AND CALCULATE IN OPERATING FOR VANKE REAL ESTATE PROJECT 商业价值最大化 MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUE 区域相对成熟 成熟是因为项目位于渝中区,作为重庆核心城区,地理位置优越;相对是因为未来将有龙湖等百万大盘推出,还会有更为广阔的发展空间; 地铁上盖物业 地铁开通后,项目的到达方式将会更加丰富和多样,由于项目本身得天独厚的优势,将实现地铁与商业“无缝连接”; 现有商业不足,未来会有价值再造可能性 项目周边目前并没有现存的大型集中商业设施,商业氛围目前较弱。但项目区域内有中新城上城、华润、龙湖等大盘存在,并且都有大型商业规划,未来会有价值再造可能性 为什么本项目要实现商业价值MAX? 业态实现差异化,不受制于人 本项目业态定位时消费人群多考虑家庭客群与年轻人客群,业态多以餐饮(餐饮的比例可适当加大)、品牌连锁店、娱乐为主,满足日常基本消费; 项目本身要具有特种业态 本项目能够在区域立足,需要差异化的业态,规划时要设计大型的特种业态,例如电影院、游艺城、KTV等,以拉动足够的人气来支撑项目运营; 体量达到自我循环,并满足未来的产品升级要求 项目自身体量能够满足运营要求,达到自我循环的目的,并且在未来的发展中可以有足够的空间来完善项目,进而使产品升级。以电影院为例,电影院与总体量比一般为1/10,由此算来本项目商业体量在4-6万平方米为宜,如果只是几千平米的商业体量就不需从商业角度考虑了 如何实现本项目商业价值MAX? 商业价值最大化 MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUE 运营主导设计 B2层 临时停车位与常租停车位的比例; 汽车美容店的水电路的问题; 停车费收取点的选择; 租金分析 SUGGESTION OF RENT B1层 以快速餐饮、运动休闲服饰、食品超市为主; 商业与地铁对接口处的商业的强化; 餐饮的比例还可适当加大; 花车的使用; 租金分析 SUGGESTION OF RENT L1层 以主力店与精品店为主; 出入口两端可以选取高档时尚用品,例如手表、珠宝、配饰等; 电梯口处可以时尚消费品为主; 可布置少量餐饮; 租金分析 SUGGESTION OF RENT 租金分析 SUGGESTION OF RENT L2层 多以女装为主; 电梯口处可以布置时尚消费品; 租金分析 SUGGESTION OF RENT 租金分析 SUGGESTION OF RENT L3以上业态往往是商场前期招商及经营的困难点,因此3楼以上业态往往要求有集聚性与主题性,因此我方在第二轮提出设计将后期重新调整 L3示意图 L3设计建议 DESIGN RECOMMENDATION 核心问题:业态有效动线回路设置 原有建筑动线以大回流的设计理念,但在我方以运营角度对商业运营模拟以后,我们发现原有格局会使得北部粉色零售业态无法生存,因为餐饮业态过于厚重,从而无非形成有效的购物氛围 重新考虑的流线示意图 回路 回路 回路 L3设计建议 DESIGN RECOMMENDATION 调整方式:三楼以上我们将对建筑形态进行适当变形处理,同时通过流线的重新设置来三大主题馆理念 主题馆A 主题馆C 主题馆B 弧形小型商铺 L1 L2 L3 电梯 电梯 视线 调整方式:三楼以上标准层局部将适当缩小,并设置阶梯式广场,通过连续电梯设置,将人流直接引入三楼,并给予三楼业态足够的展示面 L3设计建议 DESIGN RECOMMENDATION 租金分析 SUGGESTION OF RENT L4设计建议 DESIGN RECOMMENDATION L4以上的标准层,由于涉及电影院业态,局部要挑高至5层。因此设计必须考虑电影院动线的布置,一是售票区至等候区的动线,二是夜间疏散动线 核心问题:电影院与其他业态之间的互补性。 电影院进入方式一般采取从放映厅后部进入,因此涉及电影院内部流线设置。因此在设计4楼的时候必须与目标引入院线进行互通,从而最终确定设计方案 租金分析 SUGGESTION OF RENT 业态面积分布图 Distribution chart of outlets area 我司建议的项目业态以服装零售业、餐饮、主力品牌店、娱乐为主; L3-L4的业态调整空间较大,如后期运营时可调整餐饮业态的比例; 总结 SUMMARY *注:39903360元的租金收益为项目成熟运营后的第一年估值收益,考虑到商业项目需要前期的养商阶段,并且地铁2012年后才正式通车的影响,本项目预计的养铺时期为2~3年。 。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看