文本描述
本项目营销目标与关键问题
1、品牌树立:对于山外山这一兼具休闲、养生、旅游、度假和投资功能于一体的大型项目,如何快速树立及传播其品牌,并达成认同?
2、圈层锁定:如何根据客群情况,锁定项目核心圈层以及由此带动多元客群?
3、价值呈现:如何针对客群传播项目价值,引发客群对项目价值的期待与认同?
4、营销攻略:如何展开营销攻势,实现项目落地,达成快速销售回收资金和提升项目价值?
5、持续发展:如何在运作中,实现项目品牌的持续升级、价值的不断提升,销售的持续旺销?
分析篇:战略山外山
定位篇:定位山外山
产品篇:构建山外山
营销篇:营销山外山
推广篇:传播山外山目录
——大环境——
宏观政策
2011年中国房地产政策年
本次调控加大了执行力度,对于居住物业影响较大,但对于商业、别墅、旅游地产影响不大,反而在一定程度刺激了资本的涌入。但政策的信号效应对市场的影响以及各地秋季房地产交易的低迷,让人担忧
关键词:调供应结构、限购、限贷,抢抓落实
土地的控制和独栋的限制,对于现有别墅的稀缺性保障极大;但物业税对于别墅市场是潜在的威胁
别墅稀缺已成必然
关键词:土地审批受限,后期规划受限、房产税利剑高悬
政策小结:
总的来说,目前政策对于别墅项目和旅游地产项目是一个较好的发展时机,我们应抓住这一相对艰苦的环境下做足基本功,待平稳时机完成布局和落地,抓住在市场逐渐回暖时,抢占饱受压抑的市场阶段强势反弹,赢得持续发展
——大城市——
南京-句容
十朝古都 大隐之城
国际化人文绿都
南京正在全力打造泛长三角地区承东启西的门户城市、国家综合交通枢纽、区域科技创新中心,加快建设现代化国际性人文绿都
南京城市定位
——城市定位。坚持建设现代化国际性人文绿都的目标定位,与时俱进赋予新的内涵。加快建设长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户、综合性枢纽城市、国家科技创新中心和国际城市,打造“人文绿都、智慧南京”,努力建设国家中心城市。
——经济发展。地区生产总值10000亿元以上,年均增长13%左右,人均地区生产总值达到110000元左右;地方一般预算收入1000亿元以上。
——人民生活。实施居民收入“双倍增”计划,城乡居民收入持续快速增长,城市居民人均可支配收入达到50000元以上,力争六年实现倍增;农民人均纯收入达到22000元以上,力争五年实现倍增
南京十二五发展规划
南京新东郊 金陵御花园
从金陵后花园到南京副城
中国句容
2010年中国十大最具国际影响力的休闲城市
长三角优质休闲度假目的地
长三角地区的高端农副产品基地
依托三山三湖,打造生态旅游、文化旅游、乡村旅游、红色旅游、自驾旅游、农业旅游和工业旅游七大旅游产品体系
2015年旅游人数达到2100万人次
句容旅游
城市小结:
句容打造南京副城,将承接南京庞大的消费能力。
句容旅游名城的打造以及茅山、九龙山旅游的全面升级,将给项目带来巨大的机会,项目要站在江苏及长三角乃至全国的角度,站在5-10年发展的高度,对项目进行定位与开发
——大市场——
南京别墅市场
中国南京别墅之城
历史上长期聚集着无数的皇家离宫禁苑与王公大臣的别墅巨宅,亲历了“六朝古都”的浩然历史,见证了无数王者的气盖山河,代表着古都千年来的辉煌与荣耀,默默传承着六朝古都的精神与气质,对别墅居住具有千百年来的情结
供需两旺的南京别墅市场
典型
项目
典型项目营销推广主题
——项目简介
项目占地470亩,容积率0.3,规划
建设面积约9万多平方米。位处南
京唯一省级旅游度假区——珍珠泉
旅游度假区密林深处,有 10 万余
亩森林公园和 1800 亩高尔夫球场
环绕四周。地形坐北朝南、背山面
水,近可赏千亩高尔夫球场绿茵、
远可眺万里长江及金陵灯火阑珊,
项目建成后将成为南京市区稀有的
高尔夫、公园、山、水、林多重立
体景观纯别墅社区。
——产品销售情况
本项目供给160余套,目前第三期仅
余3套,主力面积500—700㎡,总价
1600万起,最高3600万
绿城玫瑰园——顶级富豪青睐的终极住宅
关注点——绿城高端别墅运营专家;法式高尔夫别墅、意式、英式对高端客群的吸引力;精准定位——4A风景区内,纯独栋第一居所别墅 ,龙脉之地,大隐之所,有味道具备厚重感的别墅。高端别墅标准制定和服务制定,后期定制化运作。从造别墅到生活,从找客户到挑客户,只针对高端
典型
项目
——项目简介
加州城总建达50万方,将是南京最
大的别墅社区之一,项目位于江宁
科学园版块,紧邻方山高尔夫球场
中超过10万平方米的专业高尔夫灯
光球场,旨在为城市中上产阶层打
造生活共享圈。
——产品销售情况
上半年别墅销售冠军楼盘,二期
184套房源仅余23套,二期在售少量的联排、独院别墅,房源均
价约18000元/平方米,联排面积
320-330平方米,总价420-550万;
独栋面积420-430平方米,独栋总
价780-1100万。一次性付款98折,
按揭99折
加州城——南京城市别墅新标杆
关注点——针对南京城市中产量身打造的以第一居所为主的住宅产品。两山环抱、高尔夫缠绕。1-1.5居所的区位条件以及亲民高尔夫给项目带来更广阔的客源
典型
项目
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