 ==>> 点击下载文档 |
新管理团队锐意进取，公司业绩考核将更为严格
公司于2017年1月完成新旧管理团队交接，新管理团队平均行业工作经
验10年以上，总体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后，公司拿地力度
大增，拿地结构转变，体现新团队锐意进取的作风。我们预计公司将制定
更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案，激励机制将更加完善
开发业务：拿地大增、结构调整，2018年销售有望重归增长
公司2017年房地产销售面积、金额出现下滑，住宅销售下滑的主要原因
是重点布局城市受调控政策不利影响，商业销售下滑的主要原因是可售资
源不足。公司已于2017年加大拿地力度，拿地金额占到全年销售金额的
87%，2018年预计拿地力度不减，为未来扩张打下基础。此外，公司城市
拓展进入新阶段，首次落子武汉，布局城市数量由2016年末的6个增至
2017年末的11个，逐步进入核心城市的卫星城，未来受调控政策负面影
响有望降低。我们预计公司销售规模2018年起有望恢复增长
自持业务：预计2020年面积翻番，资产价值长期看好
我们认为公司在出租、经营重点城市优质商办物业方面拥有丰富经验，管
理层拓展自持业务决心较强，预计公司自持物业建面将在2020年实现翻
番，达到约200万平，其中物业租赁建面达到160万平，营收达到32.62
亿元；物业经营建面达到40万平，营收约10亿元，持续为公司贡献稳定
的现金流和净利润。公司绝大部分租赁物业被确认为以公允价值计量的投
资性房地产，公允价值变动收益占营业利润比例较大。投资性房地产分布
于北京、上海、天津核心位置，基本面十分优良；再加上公司商办物业总
体估值较为审慎，我们认为公司投资性房地产公允价值仍有上涨空间
植根北京的险资举牌地产国企，首次覆盖给予“买入”评级
我们看好公司在新管理团队带领下，开发、自持业务持续高增长，投资性
房地产带来的公允价值变动收益仍可持续，给予公司略高于市场一致预期
的盈利预测。预计公司2017-2019年营收为231、297、378亿元，同比
增长16%、29%、27%；归母净利润为34、40、48亿元，同比增长23%、
17%、18%；PE为10.62、9.04、7.68倍。公司每股RNAV为18.36元，
1月23日收盘价为12.23元，折价33.39%。参考TOP50房地产开发公
司2018年平均13.22倍PE和公司偏小的规模，我们认为公司2018年合
理PE估值水平为11–13倍，目标价14.85–17.55元，给予“买入”评级
风险提示：一二线热点城市销售可能继续受到调控政策不利影响；新增自
持物业出租率和租金水平可能不及现有物业；投资性房地产公允价值变动
收益可能不及预期
总股本 (百万股) 2,989
流通A股 (百万股) 2,987
52周内股价区间 (元) 10.29-13.28
总市值 (百万元) 36,555
总资产 (百万元) 115,724
每股净资产 (元) 9.37
资料来源：公司公告
会计年度 2015 2016 2017E 2018E 2019E
营业收入 (百万元) 15,565 19,853 23,093 29,704 37,806
+/-%(29.37) 27.55 16.32 28.63 27.28
归属母公司净利润 (百万元) 2,253 2,804 3,441 4,042 4,758
+/-%(23.03) 24.46 22.69 17.47 17.71
EPS (元，最新摊薄) 0.75 0.94 1.15 1.35 1.59
PE (倍) 16.22 13.03 10.62 9.04 7.68
资料来源：公司公告,华泰证券研究所预测3,061
6,122
9,183
12,244
(1)16
25
33
17/0117/0417/0717/10
(万股)(%)
成交量(右轴)金融街沪深300
经营预测指标与估值 公司基本资料
一年内股价走势图
投资评级：买入（首次评级）
公司研究/首次覆盖 | 2018年01月23日
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2
正文目录
植根北京的险资举牌地产国企 ....... 3
开发+自持业务双轮驱动.... 7
开发业务：拿地大增、结构调整，2018年销售有望重归增长 .......... 7
重点城市面临严格调控，房地产开发销售业绩下滑 ....... 7
拿地力度大增，进军核心城市的卫星城 . 8
自持业务：预计2020年面积翻番，资产价值长期看好 ........ 9
物业租赁：手握核心物业，投资性房地产长期增值无忧 ......... 10
物业经营：规模占比不大 ......... 14
投资建议 . 16
淘宝店铺
“Vivian研报”
首次收集整理
获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报”
或直接用手机淘宝扫描下方二维码
公司研究/首次覆盖 | 2018年01月23日
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3
植根北京的险资举牌地产国企
金融街是植根于北京的房地产开发运营公司，坚持地产开发和自持运营双轮驱动，逐渐形
成了以住宅和商业房地产开发为主导、适当增持优质物业的业务发展模式。公司在一线城
市和区域中心城市进行住宅和商业房地产开发，重点增持一线城市核心区域的写字楼、商
业物业，逐步实现房地产开发向资产管理运营的转型升级，自持业务营收、毛利占比逐年
上升。公司遵循“深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、中部五大城市群的中心城市，拓
展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的扩张思路，截至2017年末已布
局北京、天津、廊坊、上海、苏州、广州、惠州、佛山、重庆、成都、武汉共11座城市
图表1： 公司坚持开发和自持运营双轮驱动
主营业务 2017H1收入占比 2017H1毛利占比 业务简述
房地产开发 89.31% 75.33% 住宅和商业地产开发，2015年之前以商业地产为主，
2015年起连续三年住宅地产销售金额超过商业地产
物业租赁 7.47% 22.22% 自持业务之一，将位于北京、上海、天津的优质写字楼、
商业物业进行出租，赚取租金收入；同时，大部分租赁物
业被计为以公允价值计量的投资性房地产，物业价值的变
化将通过公允价值变动损益影响净利润
物业经营 2.88% 2.13% 自持业务之二，运营位于北京、天津、惠州的公寓、酒店
等
其他业务 0.34% 0.32% 道路建设BT项目等零散业务
资料来源：公司公告，华泰证券研究所
图表2： 2015年起房地产开发业务营收占比略有下降图表3： 2015年起物业租赁业务毛利占比有所提升
资料来源：公司公告，华泰证券研究所资料来源：公司公告，华泰证券研究所
控股股东背靠北京西城区国资委、产业资源丰富有望形成协同效应，质地优良吸引安邦举
牌。公司控股股东为北京金融街投资集团，基于对公司未来前景的认可、巩固公司实际控
制权，其于2014年4月至2017年2月累计增持公司5.30%股份，均价为7.38元。截至
2017年第三季度，其与北京金融街资本运营中心及其他一致行动人合计持有公司33.19%
股份。北京金融街投资集团为北京市西城区国资委全资子公司，涉足房地产开发、金融、
物业经营与管理、文化、教育、医疗健康等多个产业，丰富的产业资源有望与公司形成良
好协同。安邦保险集团于2014年4月-2016年6月通过旗下两个保险产品累计持有公司
29.98%股份，均价为8.61元，拥有6个董事会席位中的2席，参与重大决策，但并未参
与公司具体运营管理
此外，截至2017年三季度末，证金公司持有公司2.27%股份，持股份额较2017年初的
2.29%略有下滑；汇金公司持有公司1.77%股份，持股份额未有变化
0%
20%
40%
60%
80%
100%
201220132014201520162017H1
房地产开发物业租赁物业经营其他业务
0%
20%
40%
60%
80%
100%
201220132014201520162017H1
房地产开发物业租赁物业经营其他业务
公司研究/首次覆盖 | 2018年01月23日
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4
图表4： 公司实际控制人为北京西城区国资委（截至2017年第三季度）
资料来源：公司公告，华泰证券研究所
新管理团队锐意进取，公司业绩考核将更为严格。公司于2017年1月完成新旧管理团队
交接，新管理团队平均行业工作经验10年以上，以70-80年代40岁左右中生代为主，总
体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后，公司拿地力度大增，拿地结构转变，体现新团
队锐意进取的作风。我们预计公司将制定更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案，激
励机制将更加完善
图表5： 公司最新管理层年龄结构较为年轻，履历丰富
姓名 职务 年龄 学历 履历
高靓 董事长 48 硕士 曾任金融街控股股份有限公司总经理，北京金融街投资(集团)有限公司副总经理，北京金融街投资管理有
限公司董事长兼总经理，北京金融街资本运营中心常务副总经理
上官清 副董事长 45 硕士 曾任安邦财产保险股份有限公司信用险部总经理，北京分公司副总经理，总公司副总经理，安邦人寿保险
股份有限公司北京分公司总经理，总公司副总经理，和谐健康保险股份有限公司董事长，总经理
杨扬 副董事长 50 硕士 曾任金融街控股股份有限公司副总经理，北京天桥盛世投资集团有限责任公司董事长
白力 董事 44 硕士 曾任中国人民银行新闻处处长，北京市西城区人民政府区长助理，北京金融街建设指挥部常务副总指挥，
中国人民银行团委书记(副司局级)
赵泽辉 董事 47 硕士 曾任中远(集团)总公司计财部计划处干部，中远房地产开发公司管理部经理，办公室主任，经营部经理，
北京远洋基业房地产顾问公司总经理，中远房地产开发有限公司董事会秘书，北京商务中心区开发有限公
司董事执行总经理，远洋地产有限公司副总经理
吕洪斌 董事，总经理 44 本科 曾任金融街控股股份有限公司副总经理，金融街广州置业有限公司执行董事，金融街惠州置业有限公司董
事长，金融街(上海)投资有限公司执行董事，金融街(天津)置业有限公司执行董事
张梅华 财务总监 49 硕士 高级会计师，注册会计师，注册税务师，曾任公司财务副总监
盛华平 常务副总经理 51 本科 曾任公司副总经理，金融街重庆置业有限公司总经理，金融街(上海)投资有限公司执行董事，金融街重庆
置业有限公司执行董事
王志刚 副总经理 50 硕士 曾任公司总经理助理，北京金融街顾问有限公司执行董事，总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董
事长，北京天石基业房地产开发有限公司董事长，总经理，京津融都(天津)置业有限公司董事长兼总经理
杨轩 副总经理 49 硕士 曾任公司总经理助理，人力资源总监，风险总监
傅英杰 副总经理 52 博士 曾任北京市建筑设计研究院科技质量部副部长，公司总建筑师
李亮 副总经理 38 硕士 曾任金融街房地产顾问有限公司副总经理，金融街(天津)置业有限公司总经理
张晓鹏 副总经理，董秘 46 硕士 -
资料来源：Wind，华泰证券研究所
2017年前三季度公司实现营业总收入159.11亿元，同比增长87.96%；实现归母净利润
14.44亿元，同比增长113.69%。公司经营业绩大幅增长，主要原因是：第一，根据克而
瑞的数据，2016年公司房地产开发销售金额达到276亿元，同比增长84%，2017年销
售金额260.05亿元仍处于较高水平，公司加快了项目工程进度，结利进度在季度间更加
均衡，使得结算业绩大增；第二，2017年前三季度公司自持业务实现营业收入14.8亿元，
同比增长15%，实现息税前利润9.7亿元，同比增长22%，息税前利润率为65.54%，自
持业务营业收入、息税前利润、息税前利润率均再创同期历史新高
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
