夏思坚（Andrew Haskins）
行政董事 | 研究及咨询 | 亚洲区
andrew.haskins@colliers
陆依阳
分析师 |研究及咨询 | 亚洲区
elaine.lu@colliers
中国的房地产投资市场仍然具有吸引力

2017年第一季度的交易量下降，市场看似
不景气，但鉴于未开发土地仍炙手可热，
累计投资需求稳定，规模较大、备受关注
的交易数量居高不下，一季度的结果只是
假象。考虑到中国经济的实力，且人们对
贸易和政治的担忧渐消，接下来交易量将
反弹。我们看到，中国大陆对香港的投资
迅速增长，这进一步证明大陆市场前景广
阔。今年，中国的房地产收益率将进一步
微降，但仍高于整个亚洲的平均收益率

上海、北京和成都均呈现投资机遇

执行摘要
据报道，2017年一季度，中国的房地产交易同比下降25%，
环比下降62%。然而，无论是在中国还是亚太地区，这一
结果都受到了低流动性和季节性波动的影响。鉴于未开发
土地仍然炙手可热，过去12个月的累计投资需求稳定，尤
其是上海仍存在大量规模较大、备受关注的交易，一季度
的不佳表现只是暂时现象。随着中国经济继续迅速增长，
且人们对贸易和政治的担忧渐消，我们预计，投资活动将
在接下来反弹，最终接近去年的记录

正如我们之前的预测，中国对境外房地产市场的兴趣开始
从美国向亚洲转移，一季度的亚洲房地产投资额增势迅猛，
同比增长62%。主要投资目的地是香港，今年香港有望取
代美国纽约，成为中国大陆资本的首要房地产投资目的地

我们认为，一些大陆开发商和投资者已经将香港作为国内
市场不可分割的一部分。因此，大陆对香港的投资兴趣高，
也可视为对大陆投资市场有信心的表现

鉴于中国经济环境稳定，潜在需求稳健，中国写字楼物业
的净收益率在3.5-4.5%之间（零售和工业物业为4.0-6.
0%），我们认为资本价值仍有上涨空间，2017年的中国房
地产投资收益率将稍有下降，但仍略高于亚洲平均水平

我们认为，在上海地区的办公和物流物业，北京市中心的
老旧建筑改造，以及成都国际铁路港周边商务园区的新办
公楼和工业物业，都存在颇具吸引力的投资机会

图 1：中国——过去十年收益性房地产的交易总额（十亿美元）
资料来源：Real Capital Analytics公司（截至2017年5月8日）；高力国际
资料来源：Real Capital Analytics公司
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十年年均交易额：228亿美元
3 中国房地产投资市场：基石依然稳固 | 2017年5月 | 地产研究 | 亚洲 | 高力国际
目录
执行摘要…… 2
一季度中国交易量下降表象的背后 4
亚洲和中国一季度房地产投资放缓… 4
实际形势比表象坚挺… 4
后三个季度投资活动有望增加…… 8
中国经济继续强劲增长 8
对贸易和政治的担忧渐消…… 9
一季度中国海外房地产投资居高不下…… 10
海外投资转向亚洲地区 10
中国大陆对香港的兴趣骤浓… 10
对国内房地产投资市场的影响 12
中国的投资机会…… 13
经济背景稳固… 13
资本价值仍有提升空间，收益率将缓步下降 13
主要城市市场投资机会 15
4 中国房地产投资市场：基石依然稳固 | 2017年5月 | 地产研究 | 亚洲 | 高力国际
一季度中国交易量
下降表象的背后
亚洲和中国一季度房地产投资放缓
初看之下，无论是整个亚太地区还是中国，2017年一季度
的房地产投资均表现不佳。Real Capital Analytics公司
也许是房地产投资领域引用最广的数据来源。该公司发布
的最新数据显示，2017年一季度，亚太地区的收益性房地
产交易总额达237亿美元，同比下降17%。这一数据创下20
10年二季度以来历史新低，具体反映为澳大利亚、香港和
中国大陆的交易量放缓

一季度，中国的房地产交易总额达53亿美元，同比下降
25%。因此，中国的交易量在亚太市场的排名跌至第二，
屈居日本之后。日本历来在亚太地区占据首位，而东京是
该地区最大的城市房地产市场

图2：2017年一季度亚太区各市场房地产交易量
（美元，同比）
排
名
市场 2017年1季度
交易额
（百万美元）
2016年1季度
交易额
（百万美元）
同比
变化(%)
1 日本 6,9948,116-14%
2 中国大陆 5,3017,028-25%
3 中国香港 3,3784,989-32%
4 新加坡 2,264838170%
5 韩国 2,037580251%
6 澳大利亚 1,7234,423-61%
7 泰国 542134087%
8 印度 532652-18%
9 马来西亚 369178107%
10 中国台湾 330532-38%
- 其他国家
/地区
2341,191-80%
- 亚太地区
总计
23,70328,540-17%
注：不包括未开发土地
资料来源：Real Capital Analytics公司（截至2017年5月8日）
与2016年四季度的强势表现相比，2017年一季度的交易量
降幅显得更大。在亚太地区，房地产交易总额环比下降
48%，而中国下降62%

图3：2017年一季度亚太区各市场房地产交易量
（美元，环比）
排
名
市场 2017年1季度
交易额
（百万美元）
2016年4季度
交易额
（百万美元）
环比
变化
(%)
1 日本 6,9945,89719%
2 中国大陆 5,30114,101-62%
3 中国香港 3,3784,421-24%
4 新加坡 2,2643,809-41%
5 韩国 2,0375,859-65%
6 澳大利亚 1,7237,823-78%
7 泰国 542138292%
8 印度 5321,959-73%
9 马来西亚 36923855%
10 中国台湾 330571-42%
- 其他国家
/地区
234562-58%
- 亚太地区
总计
23,70345,378-48%
注：不包括未开发土地
资料来源：Real Capital Analytics公司（截至2017年5月8日）
实际形势比表象坚挺
可交易资产稀缺和季节性波动影响一季度数据
尽管2017年一季度亚太地区的房地产交易总量同比和环比
均呈现下滑，但该区域有多种迹象表明，交易量下降并不
代表需求减少，而是因为在售的高品质房地产资产稀缺，
且许多业主倾向于继续持有而不出售。此外，一季度也遭
受季节性波动的影响。通常，每年的四季度是房地产投资
最火热的季节（公司投资居多），而由于中国传统节日春
节正好在一季度内，亚洲地区的一季度表现往往受到影响

因此，2016年四季度，中国的交易总额达140亿美元，同
比增长32%，创下近十年来最高纪录（几乎也是史上最高
纪录）。近十年来，中国房地产季均交易额为57亿美元，
2016年四季度的数据几乎是这一平均值的2.5倍。考虑到
上一季度的超高成绩，尽管一季度的交易额下降62%，但
实际表现尚可

2017年一季度的交易量并不能充分反映中国房地产投资市
场的热度，其原因至少有以下三个：开发商对中国土地的
兴趣正浓，中国的累计投资需求居高不下，2017年一季度
存在大量规模较大、备受关注的交易

5 中国房地产投资市场：基石依然稳固 | 2017年5月 | 地产研究 | 亚洲 | 高力国际
土地开发兴趣正浓
Real Capital Analytics公司针对单个国家及亚太地区城
市中心所统计的房地产交易数据中，不包括未开发土地

在整个亚太地区，未开发土地的购买势头强劲，民营和国
有开发商都在积极购入新土地。2017年一季度，亚太地区
的未开发土地投资总额达到1,088亿美元，同比增长41%，
而收益性房地产的投资总额为237亿美元，前者实际上是
后者的4.6倍。如果将未开发土地计算在内，一季度亚太
地区的房地产交易总额为1,314亿美元，并未下滑，反而
同比增长24%

一季度，中国的未开发土地投资额高达974亿美元，占亚
太地区总额的90%，而中国的收益性资产投资额为53亿美
元，前者几乎相当于后者的20倍。其中，用于住宅开发的
土地占比较高。尽管推动住宅市场扩张的因素不同于房地
产市场的其他细分市场，但中国开发商对土地的需求持续
居高不下，这表明他们对中国整体前景很有信心，而考虑
到过去十二个月，尤其是2017年一季度的三个月，中国经
济增长稳健，这种信心有理可据

图5：2017年一季度亚太区各类房地产投资总量（美元，
同比）
类别 2017年一季
度交易额
（十亿美
元）
同比
变化
过去12个月交
易额（十亿美
元）
同比
变化
办公 13.1 -20% 70.4 -4%
工业物业 2.8 21% 14.6 19%
零售 3.4 -36% 28.6 -29%
公寓 2.6 -13% 11.7 18%
酒店 1.7 20% 10.6 3%
收益性房地产 23.7 -17% 135.9 -7%
开发案址 108.0 44% 488.3 35%
投资总额 131.7 24% 624.2 24%
注：不包括未开发土地
资料来源：Real Capital Analytics公司（截至2017年5月8日）
图4：中国——过去十年收益性房地产的交易总额（十亿美元）
注：本图表与图1数据相同，但以季度为单位，而非以年为单位。资料来源：Real Capital Analytics公司（截至2017年5月8日）；高力国际
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Q2
'12
Q3
'12
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'12
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'13
Q2
'13
Q3
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'13
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'15
Q2
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Q3
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'15
Q1
'16
Q2
'16
Q3
'16
Q4
'16
Q1
'17
十年季均交易额：57亿美元
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