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地产开发面积数据：新开工、竣工、施工面积
地产开发面积与地产投资存在较强的相关性。线性回归的结果是，投资累
计同比 = 0.063 + 0.200*上期新开工累计同比 – 0.051*上期竣工累计同
比 + 0.775*上期施工累计同比，地产开发面积数据能够解释78.8%的地产
投资变动。13年以来的预测值出现系统性的偏离，土地购置费用或为主因
但单独预测土地购置费，又为预测投资增加了难度
地产销售数据：商品房销售、待售、库存
商品房销售数据仅指从地产商售出的一手房，二手房交易不在统计范围中
对地产总库存面积的测算：广义库存约37.7亿平米，狭义库存6.5亿平米
对地产住宅的库存面积的测算：广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿
平米。广义地产库存的去化周期30个月左右。棚改货币化对地产销售和去
库存的影响：2017年或贡献3.1亿平米的去库存。四年内货币化棚改大约
能够去化40%-50%的住宅商品房现有库存。地产销售通过两种渠道影响地
产投资，首先是期房销售带动投资的逻辑，其次是销售回款补充房地产企
业现金流的逻辑
房价数据：一手房价指标、二手房价指标
城市级别的数据中，最权威的是统计局公布的70大中城市住宅价格指数
在所有70座城市中，6月房价同比涨幅最高的是无锡、郑州、长沙、广州，
涨幅最低的是呼和浩特、乌鲁木齐、丹东、锦州。在所有70座城市中6
月二手房房价同比涨幅最高的是无锡、广州、郑州、武汉，同比涨幅最低
的是银川、呼和浩特、大理、锦州。实际上，目前包括链家在内的房地产
中介商已经建立了较为完善的二手房数据库。基于这些数据库，一些人已
经走得更远，可以通过大数据的方式来分析城市内部区域，甚至精确到一
个小区的房价走势
地企资金数据：房地产开发到位资金
房地产开发到位资金指的是房地产企业可用于地产投资的资金数额，以及
这些资金分别的来源。到位资金来源可分为四大类，一是国内贷款，二是
利用外资，三是自筹资金，四是其他资金，其他资金中主要是售房所得的
定金和按揭贷款。上半年房地产企业到位资金较为充裕，但今年以来地产
企业对贷款的依赖有所增加，受利率上行的负面影响将更大
风险提示：利率上行对地产投资的负面影响超预期；三四线地产销售持续
性低于预期
相关研究
宏观研究/深度研究 | 2017年07月26日
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正文目录
1. 地产投资数据：房地产开发投资完成额 ........... 5
第一问：房地产开发投资的统计口径？ ......... 5
第二问：地产投资是名义值还是实际值？ ..... 5
第三问：地产投资增速是否存在地域分化？ . 5
第四问：地产投资中住宅投资占到多少？ ..... 6
第五问：地产商购地如何计入地产投资？ ..... 6
第六问：土地购置费和土地成交价款是什么区别？ .. 7
第七问：土地供应的新政策如何影响地产投资？ ...... 7
2. 地产开发面积数据：新开工、竣工、施工面积 . 9
第八问：地产开发面积数据的统计口径？ ..... 9
第九问：地产开发面积数据可以预测投资吗？ .......... 9
3. 地产销售数据：商品房销售、待售、库存 ...... 12
第十问：统计局商品房销售数据是否包含二手房交易？ ..... 12
第十一问：如何观测二手房交易数据？ ....... 12
第十二问：如何通过统计局数据计算全国地产库存和库存去化周期？ ....... 13
第十三问：如何衡量三四线城市地产销售情况？ .... 13
第十四问：如何衡量货币化棚改对地产销售的影响？ ......... 14
第十五问：地产销售数据如何影响地产投资？ ........ 15
4. 房价数据：一手房价指标、二手房价指标 ...... 18
第十六问：有哪些观察一手房价的指标？ ... 18
第十七问：有哪些观察二手房价的指标？ ... 19
第十八问：有没有比统计局房价更高频更细致的二手房观察指标？ ........... 20
5. 地企资金数据：房地产开发到位资金 . 22
第十九问：房地产开发到位资金数据的统计口径？22
第二十问：房地产开发到位资金数据如何影响地产投资？ .. 23
附录一：统计局对地产投资数据的解释 .. 24
附录二：部分地产重要政策与地产投资、地产销售历史数据 ...... 25
图表目录
图表1： 房地产开发投资增速 ...... 5
图表2： 分区域地产投资累计同比，% .... 6
图表3： 分区域地产投资累计占比（2017年1-6月），% ........... 6
图表4： 分建设类型地产投资累计同比，% ........ 6
图表5： 分建设类型地产投资累计占比（2017年1-5月），% .... 6
图表6： 分投资开支地产投资累计同比，% ........ 7
图表7： 分投资开支地产投资累计占比（2017年1-5月），% .... 7
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图表8： 土地购置费口径更宽 ...... 7
图表9： 土地成交均价..... 7
图表10： 北上深“十三五”土地供应和住房规划总结 ...... 8
图表11： 新开工面积、房屋竣工面积、房屋施工面积累计同比% .......... 9
图表12： 住宅占比在三种数据中均为七成.......... 9
图表13： 地产开发面积与投资相关系数矩阵（累计同比，2002-02至今） ..... 10
图表14： 地产开发面积与投资相关系数矩阵（累计同比，2015-02至今） ..... 10
图表15： 使用EVIEWS的回归地产投资结果 .. 10
图表16： 模型估算值（绿） vs 实际值（红）10
图表17： 使用EVIEWS的回归土地购置费以外的地产投资结果.......... 11
图表18： 模型估算值（绿） vs 实际值（红）11
图表19： 商品房销售面积和销售额 ...... 12
图表20： 商品房销售均价 ......... 12
图表21： 四城二手房成交面积同比% ... 12
图表22： 部分城市上半年二手房成交面积........ 12
图表23： 地产广义库存和狭义库存 ...... 13
图表24： 住宅的地产广义库存和狭义库存........ 13
图表25： 按地域分的地产销售面积增速，% .... 14
图表26： 30城 vs 非30城地产面积销售增速14
图表27： 未来棚改&货币化棚改节奏，（红色数字为预测） ...... 14
图表28： 三种预期下货币化棚改节奏，（红色数字为预测） .... 15
图表29： 货币化棚改对地产销售（去库存）的影响，（红色数字为预测） ....... 15
图表30： 投资 vs 销售，% ...... 16
图表31： 期房销售面积增速 vs 现房销售面积增速，% .......... 16
图表32： 期房销售面积占比 vs现房销售面积占比（2017年1-6月） ........... 16
图表33： 期房销售面积增速 vs 现房销售面积增速，% .......... 17
图表34： 期房销售面积占比 vs现房销售面积占比（2017年1-6月） ........... 17
图表35： 一二三线城市价格环比，% ... 18
图表36： 不同面积住宅价格环比，% ... 18
图表37： 北上广深房价定基指数，2015年=100 .......... 19
图表38： 70城房价同比增速前十名 vs 最后十名（2017-06） ........... 19
图表39： 一二三线城市二手房价格环比，% .... 20
图表40： 北上广深二手房定基指数，2015年=100 ...... 20
图表41： 70城二手房价同比增速前十名 vs 最后十名（2017-06）.... 20
图表42： 撸房价微信公众号截屏 .......... 21
图表43： 一房一万微信公众号截屏 ...... 21
图表44： 房地产资金来源累计同比% ... 22
图表45： 房地产资金来源结构（亿元） ........... 22
图表46： 房地产到位资金/房地产开发投资....... 23
图表47： 地产资金来源分项 ..... 23
图表48： 2010和2013年利率强上行后地产投资回落 . 23
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图表49： 统计局指标解释 ......... 24
图表50： 地产政策与房市走势，1998-2004 ..... 25
图表51： 地产政策与房市走势，2005-2006 ..... 25
图表52： 地产政策与房市走势，2007-2009 ..... 26
图表53： 地产政策与房市走势，2010-2012 ..... 26
图表54： 地产政策与房市走势，2012-2016 ..... 27
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