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宏观视角看地产一二十问地产2017年华泰证券28页
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    证券研究报告
    宏观研究/深度研究
    2017年07月26日
    李超 执业证书编号:S0570516060002
    研究员 010-56793933
    lichao@htsc.com
    侯劲羽 021-28972202
    联系人 houjinyu@htsc.com
    1《宏观: 利率倒U型走势左侧拐点非常清
    晰》2017.07
    2《宏观: 重要会议是三季度的核心变量》
    2017.07
    3《宏观: “债券通”如期而至,我们怎么看?》
    2017.07
    二十问地产
    宏观视角看地产(一)
    地产投资数据:房地产开发投资完成额
    通常所说的地产投资,全名是“房地产开发企业本年完成投资”。首先,“房
    地产开发企业”意味着该指标只包含房地产企业的投资,房地产行业中的
    非房地产开发企业,所做的投资是不计入的;其次,“完成”意味着投资金
    额是按照开发完成的进度计入这一口径的,而非拨款的时点。因此一项工
    程大致是按照建设推进的百分比,计入对应比例的总投资款,统计局将此
    称为“形象进度原则”。与其他固定资产投资一样,地产投资是名义值。从
    投资开支分,地产投资可分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具
    购置投资、其他费用投资,其他费用主要是土地购置费

    地产开发面积数据:新开工、竣工、施工面积
    地产开发面积与地产投资存在较强的相关性。线性回归的结果是,投资累
    计同比 = 0.063 + 0.200*上期新开工累计同比 – 0.051*上期竣工累计同
    比 + 0.775*上期施工累计同比,地产开发面积数据能够解释78.8%的地产
    投资变动。13年以来的预测值出现系统性的偏离,土地购置费用或为主因

    但单独预测土地购置费,又为预测投资增加了难度

    地产销售数据:商品房销售、待售、库存
    商品房销售数据仅指从地产商售出的一手房,二手房交易不在统计范围中

    对地产总库存面积的测算:广义库存约37.7亿平米,狭义库存6.5亿平米

    对地产住宅的库存面积的测算:广义库存约24.5亿平米,狭义库存3.8亿
    平米。广义地产库存的去化周期30个月左右。棚改货币化对地产销售和去
    库存的影响:2017年或贡献3.1亿平米的去库存。四年内货币化棚改大约
    能够去化40%-50%的住宅商品房现有库存。地产销售通过两种渠道影响地
    产投资,首先是期房销售带动投资的逻辑,其次是销售回款补充房地产企
    业现金流的逻辑

    房价数据:一手房价指标、二手房价指标
    城市级别的数据中,最权威的是统计局公布的70大中城市住宅价格指数

    在所有70座城市中,6月房价同比涨幅最高的是无锡、郑州、长沙、广州,
    涨幅最低的是呼和浩特、乌鲁木齐、丹东、锦州。在所有70座城市中6
    月二手房房价同比涨幅最高的是无锡、广州、郑州、武汉,同比涨幅最低
    的是银川、呼和浩特、大理、锦州。实际上,目前包括链家在内的房地产
    中介商已经建立了较为完善的二手房数据库。基于这些数据库,一些人已
    经走得更远,可以通过大数据的方式来分析城市内部区域,甚至精确到一
    个小区的房价走势

    地企资金数据:房地产开发到位资金
    房地产开发到位资金指的是房地产企业可用于地产投资的资金数额,以及
    这些资金分别的来源。到位资金来源可分为四大类,一是国内贷款,二是
    利用外资,三是自筹资金,四是其他资金,其他资金中主要是售房所得的
    定金和按揭贷款。上半年房地产企业到位资金较为充裕,但今年以来地产
    企业对贷款的依赖有所增加,受利率上行的负面影响将更大

    风险提示:利率上行对地产投资的负面影响超预期;三四线地产销售持续
    性低于预期

    相关研究
    宏观研究/深度研究 | 2017年07月26日
    谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2
    正文目录
    1. 地产投资数据:房地产开发投资完成额 ........... 5
    第一问:房地产开发投资的统计口径? ......... 5
    第二问:地产投资是名义值还是实际值? ..... 5
    第三问:地产投资增速是否存在地域分化? . 5
    第四问:地产投资中住宅投资占到多少? ..... 6
    第五问:地产商购地如何计入地产投资? ..... 6
    第六问:土地购置费和土地成交价款是什么区别? .. 7
    第七问:土地供应的新政策如何影响地产投资? ...... 7
    2. 地产开发面积数据:新开工、竣工、施工面积 . 9
    第八问:地产开发面积数据的统计口径? ..... 9
    第九问:地产开发面积数据可以预测投资吗? .......... 9
    3. 地产销售数据:商品房销售、待售、库存 ...... 12
    第十问:统计局商品房销售数据是否包含二手房交易? ..... 12
    第十一问:如何观测二手房交易数据? ....... 12
    第十二问:如何通过统计局数据计算全国地产库存和库存去化周期? ....... 13
    第十三问:如何衡量三四线城市地产销售情况? .... 13
    第十四问:如何衡量货币化棚改对地产销售的影响? ......... 14
    第十五问:地产销售数据如何影响地产投资? ........ 15
    4. 房价数据:一手房价指标、二手房价指标 ...... 18
    第十六问:有哪些观察一手房价的指标? ... 18
    第十七问:有哪些观察二手房价的指标? ... 19
    第十八问:有没有比统计局房价更高频更细致的二手房观察指标? ........... 20
    5. 地企资金数据:房地产开发到位资金 . 22
    第十九问:房地产开发到位资金数据的统计口径?22
    第二十问:房地产开发到位资金数据如何影响地产投资? .. 23
    附录一:统计局对地产投资数据的解释 .. 24
    附录二:部分地产重要政策与地产投资、地产销售历史数据 ...... 25
    图表目录
    图表1: 房地产开发投资增速 ...... 5
    图表2: 分区域地产投资累计同比,% .... 6
    图表3: 分区域地产投资累计占比(2017年1-6月),% ........... 6
    图表4: 分建设类型地产投资累计同比,% ........ 6
    图表5: 分建设类型地产投资累计占比(2017年1-5月),% .... 6
    图表6: 分投资开支地产投资累计同比,% ........ 7
    图表7: 分投资开支地产投资累计占比(2017年1-5月),% .... 7
    宏观研究/深度研究 | 2017年07月26日
    谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3
    图表8: 土地购置费口径更宽 ...... 7
    图表9: 土地成交均价..... 7
    图表10: 北上深“十三五”土地供应和住房规划总结 ...... 8
    图表11: 新开工面积、房屋竣工面积、房屋施工面积累计同比% .......... 9
    图表12: 住宅占比在三种数据中均为七成.......... 9
    图表13: 地产开发面积与投资相关系数矩阵(累计同比,2002-02至今) ..... 10
    图表14: 地产开发面积与投资相关系数矩阵(累计同比,2015-02至今) ..... 10
    图表15: 使用EVIEWS的回归地产投资结果 .. 10
    图表16: 模型估算值(绿) vs 实际值(红)10
    图表17: 使用EVIEWS的回归土地购置费以外的地产投资结果.......... 11
    图表18: 模型估算值(绿) vs 实际值(红)11
    图表19: 商品房销售面积和销售额 ...... 12
    图表20: 商品房销售均价 ......... 12
    图表21: 四城二手房成交面积同比% ... 12
    图表22: 部分城市上半年二手房成交面积........ 12
    图表23: 地产广义库存和狭义库存 ...... 13
    图表24: 住宅的地产广义库存和狭义库存........ 13
    图表25: 按地域分的地产销售面积增速,% .... 14
    图表26: 30城 vs 非30城地产面积销售增速14
    图表27: 未来棚改&货币化棚改节奏,(红色数字为预测) ...... 14
    图表28: 三种预期下货币化棚改节奏,(红色数字为预测) .... 15
    图表29: 货币化棚改对地产销售(去库存)的影响,(红色数字为预测) ....... 15
    图表30: 投资 vs 销售,% ...... 16
    图表31: 期房销售面积增速 vs 现房销售面积增速,% .......... 16
    图表32: 期房销售面积占比 vs现房销售面积占比(2017年1-6月) ........... 16
    图表33: 期房销售面积增速 vs 现房销售面积增速,% .......... 17
    图表34: 期房销售面积占比 vs现房销售面积占比(2017年1-6月) ........... 17
    图表35: 一二三线城市价格环比,% ... 18
    图表36: 不同面积住宅价格环比,% ... 18
    图表37: 北上广深房价定基指数,2015年=100 .......... 19
    图表38: 70城房价同比增速前十名 vs 最后十名(2017-06) ........... 19
    图表39: 一二三线城市二手房价格环比,% .... 20
    图表40: 北上广深二手房定基指数,2015年=100 ...... 20
    图表41: 70城二手房价同比增速前十名 vs 最后十名(2017-06).... 20
    图表42: 撸房价微信公众号截屏 .......... 21
    图表43: 一房一万微信公众号截屏 ...... 21
    图表44: 房地产资金来源累计同比% ... 22
    图表45: 房地产资金来源结构(亿元) ........... 22
    图表46: 房地产到位资金/房地产开发投资....... 23
    图表47: 地产资金来源分项 ..... 23
    图表48: 2010和2013年利率强上行后地产投资回落 . 23
    宏观研究/深度研究 | 2017年07月26日
    谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4
    图表49: 统计局指标解释 ......... 24
    图表50: 地产政策与房市走势,1998-2004 ..... 25
    图表51: 地产政策与房市走势,2005-2006 ..... 25
    图表52: 地产政策与房市走势,2007-2009 ..... 26
    图表53: 地产政策与房市走势,2010-2012 ..... 26
    图表54: 地产政策与房市走势,2012-2016 ..... 27
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