万博汇2011年营销执行报告 湖南中原事业一部 hunan.03.2011 报告体系 Analyze System 目标及实现目标的两大核心问题项目核心价值深度挖掘与传播如何进行针对性变市营销营销费用预算 销售金额12亿以上，回款金额8亿以上 2011年销售目标 注：根据10年销售回款比例计算 销售铺排表 战略问题： Q1:如何在投资价值体系下系统性的进行一期尾货及二期的价值传播问题？ 策略问题： Q2:如何针对一期尾货和二期新品进行营销，完成年度营销任务？ 报告体系 Analyze System 目标及实现目标的两大核心问题如何进行投资体系下的价值传播如何进行针对性变市营销营销费用预算 需找本案投资价值体系下一期尾货及二期传播价值 项目背景：建鸿达品牌成为长沙市“城市中心地产运营商”；本案成为其最具“投资价值”的城市中心区域项目 湖南建鸿达实业集团有限公司成立于2001年，是一家集有色金属矿业、房地产业、特种纸业、旅游业等四大主业为一体的多元化经营的投资管理型企业集团。 湖南建鸿达房地产开发有限公司是集团房地产业的投资主体，属国家一级房产开发资质，先后投资开发了商业交通地产、中高档写字楼、绿色别墅住宅小区、酒店式住宅小区、高档住宅、小户型公寓商住楼等多种业态的房地产，每年开发面积达30万平方米以上，土地储备量3000亩，保持了快速、稳健的科学发展态势。 ” 企业定位：长沙央区地产运营商 巧克力空间 第六都 万博汇 最具 投资价值的项目 现代公寓 现代城 项目定位：最具投资价值的项目 华都 项目背景：以NUO城市共同体统筹本案形象，传播本案投资价值 NUO城市共同体，即：NEW-URBANISM ORGANIZATION，也就是新都市主义共同体。 以新都市主义内涵为核心的都市共同体，占位在城市中央关键区域，更新更先进充分展现出新都市主义高效、科技、生态、人性的特征 “NUO”城市共同体是投资价值体系的集合 必要条件之一：拥有完备的城市功能 必要条件之二：在城市崛起中的中心区 必要条件之三：先进、多元的交通资源 必要条件之四：全能配套 必要条件之五：成为地标 必要条件之六：符合城市发展梦想的商业 必要条件之七：符合时代趋势，低碳绿色 必要条件之八：营造充足生态空间 必要条件之九：结合先进科技 必要条件之十：汇聚城市中坚圈层 “NUO”城市共同体十大必要条件（价值汇总） 市场背景：新政限购，投资行为受限 11年国家宏观调控，政策严格打压投资客户 矛盾点导出： “NUO城市共同体”即传播本案投资价值 政府打压投资价值 新政出台，政府打压投资行为 项目主打投资价值 矛盾点 作为一个投资属性的项目，但不能在11年变市下， 主宣传推广项目投资价值！ 需找本案投资价值体系下一期尾货及二期传播价值 矛盾转化：寻找生活居住观 观点一：任何投资行为的最终功能都为居住 观点二：投资回报=收益-成本 将投资价值转化为居住成本的降低或居住附加值的增加 矛盾转化 变市之下： 需找本案投资价值体系下一期尾货及二期传播价值 寻找价值契机： 自身分析 + 竞争分析 + 变市分析 + 客户分析 静态价值 动态价值 “NUO城市共同体”居住观 寻找价值契机： Q1: 需找在投资价值体系下进行一期尾货居住价值传播契机 Q2：需找在投资价值体系下进行二期新品居住价值传播契机 自身分析：一期存货以公寓为主达503套，住宅139套；公寓产品的快速去化将为近期主要营销重点 静态价值分析 动态价值分析 自身分析—— 产品价值：产品面积为市场主流产品主要集中在39-67㎡，空间灵活可打通，满足商务办公等大面积需求，准现房销售 静态价值分析 动态价值分析 静态价值分析 动态价值分析 竞争分析—— 竞争压力小：11年上半年公寓产品竞争压力相对较小 竞争优势强： 市中心地段 + 区域发展潜力 + 完善的商业、商务配套 + 可自由打通的产品 + 物业公司 一期余货静态价值体系 价值 体系 外在 价值 内在 价值 区域价值 ：占位在城市崛起中的中心区，随着大量企业进驻，高级别商业商务的活跃，雨花亭将成为最具质感和成熟度的中心时代 地铁规划价值：地铁3号线东塘站、曙光路站；地铁1号线赤黄路站、金色大道站四大地铁站口，都在项目2公里范围内。地铁物业，抬升项目价值，带来溢价空间，未来交通便利。 交通价值：享受先进、多元的交通资源，便于与整个城市形成高效互动。双地铁物业，未来溢价值高 生活配套价值：5分钟生活圈内畅享城市【最成熟、最齐全】配套，享受【一站式、便捷、繁华、时尚】生活 商务配套价值：标志性地段的标杆性项目，与顺天国际共同带动区域发展，为项目带来较高商务、商业价值 规划价值：集商业、办公、公寓、住宅为一体的城市综合体，多维价值聚合。带来繁华、时尚、便捷、精彩的城市生活、办公体验。拥有完善的城市功能 产品价值（一期余货）：产品面积为市场主流产品主要集中在39-67㎡，空间灵活可打通，满足商务办公等大面积需求，准现房销售 科技价值：楼盘引入智能化设计等创新元素，提升项目品质及居住体验，引导前沿、潮流、品质的生活方式 物业价值：戴德梁行品牌物管顾问，追求客户满意度，生活品质感及舒适性保障 静态价值分析 动态价值分析 变市分析：11年国家调控成常态，多地颁发限购令，抑制房价过快增长，打击投资倒机行为 静态价值分析 动态价值分析 变市分析：长沙限购令下，自住兼投资客成公寓项目主流客群 长沙限购出台，90平以下投资客购房受限，客户购房信心受损 限购下首置、首改型客户成为各项目主抓客户 自住兼投资型客户为公寓项目主流客户群，纯投资客户打击较大 静态价值分析 动态价值分析 客户分析：万博汇前期公寓来访及成交客户分析 任何伟大的发现，都建立在对消费者交易的深入洞察！ 《国际知名经济学家张五常》 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看