朗诗国际街区 营销及推广策略 超越竞争 本案基本条件 位置：地处苏州工业园区津梁街，位于园区湖东低密度高档别墅区，南临斜塘河景观带，东侧是规划中的滨河森林公园， 产品：高科技住宅 均价：10000-12000元/平米左右 本次提报要解决的问题 通过市场分析与项目诊断，得出本项目的核心问题，重新创造本项目的机会点。 寻找营销核心命题，给出相应的整案解决方案。 制定08-09年营销策略方向 目录 一、市场判断 二、项目诊断 三、消费者分析 四、全案操作策略 五、朗诗服务团队 一、市场判断 二、项目诊断 三、消费者分析 四、全案操作策略 宏观层面 宏观层面 透过GDP看到的 现象：随着产业结构的转移，外资的不断涌入，苏州的GDP已位居全国5甲，房产均价却位居5甲之末，且与前4名有明显差异。 结论：高GDP与差额为土地和投资提供无限潜力。 苏州城市发展方向 向东是苏州中心城区的主要发展方向，在园区建设未来的苏州新城，并在用地布局中预计到未来与昆山、上海连片发展的可能性，选择适于与昆山、上海连接的功能布局结构。 结论：城东作为提升城市量级的核心区域，将产生更具有前瞻性、多元化的物业形态 宏观层面 湖东低密度别墅社区 城市向东发展，以金鸡湖为界，湖东以低密度别墅社区为主，随着新邻里中心、地铁1、3号线的建成，湖东的发展将成为最受瞩目的高端住宅区域。 结论：高物业形态，为区域价值提升提供巨大空间 结论： 观点 大势不好，对其他地方来说，也许是不可避免的。 但对于这座城市、这个片区、这个项目来说，是仍然有很多机会的 为什么这个片区不会被认可？ 我们用什么手段让他被认可？ 至少能够加速他的认可，或者把以上的价值能够在销售中得到体现 问题来了！ 竞争层面 从价格上来说，本项目应该绝对站在高端公寓行列。 但目前却让人感受不到这种高端印象。即： 如何解决这个问题，不妨先来看看苏州高端公寓市场 均价：10000-12000元/平米 苏州高端住宅分布特征 特征 供应 发展 价格 太湖度假区 金鸡湖区域 中心城区 区域 发展阶段，真山真水真空气，度假别墅为主 城市重点发展区域，唯一性的城市湖泊资源，人造景观和自然景观的结合，潜力巨大 高端住宅在城区改造的背景下发展，依托城市文化底蕴，适合开发高档城市别墅 受前几年集中土地供应，竞争激烈 供应充足、稳定 供应量较小，难以成为市场主流 配套设施建设节奏慢，价格上涨速度放缓 价格保持快速平稳运行，市场供应充足，竞争激烈，价格存在一定的下调空间 价格存在较大幅度的上升空间 以度假物业为主，逐渐向自住区域转变 城市主流中产阶级和有国际背景的富豪的首选置业区 本地富豪和有苏州文化情结的外来富豪的置业区 项目概况 产品特色 诉求重点 客群特征 “中茵皇冠国际”依托金鸡湖、香樟园和城市广场独一无二的环境资源，现规划成一个集精装修酒店式寓—皇冠国际公寓、高档住宅和联体别墅—中茵国际花园为一体的顶级国际化社区。 项目位置：星港街东现代大道南 项目规模：13万平方米 产品类型：高层、小高层、联排 均 价 : 30000元/平方米 客源构成以苏州客户为主 客户在区域分布上相对分散,外地客户占有一定比例 职业构成上以私营业主为主.外籍客户占有一定比重,主要以港、台及欧美企业为主 上海后花园 共舞城市魅力 景观型：基于城市的景观，并且高度稀缺的地段 中茵皇冠 项目概况 产品特色 诉求重点 客群特征 中海御湖熙岸——“纯正典雅国际社区、名流贵胄地”2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。 项目位置：星港街东机场北路 项目规模：26万平方米 产品类型：联排、湖景公寓 均 价：23000 /平方米（别墅） 中国豪宅的苏州方式 纯正典雅国际社区 金鸡湖，弯岛奢藏 对湖景具有特殊情感的群体是在客源构成中要有较高比重 相当比例客户具有中高端物业置业经验,在需求上呈现出对低密度产品的偏好性 景观资源优越。占据了金鸡湖西最优美风景带 高层、小高层、多层公寓，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅多种产品选择 中海御湖熙岸 项目概况 诉求重点 产品特色 客群特征 玲珑湾”是由苏州南都建屋有限公司开发的高档亲水生活社区，位于苏州工业园区玲珑街，占据38.4公顷面南临湖胜地。构筑85万方超大型生活社区。 项目位置：玲珑街西苏虹南路 项目规模：85万平方米 产品类型：高层 均 价 : 10000元/平方米 定位中高端客户，锁定年轻白领、中高收入家庭、等消费能力强客群 客源区域：园区、新区、以苏洲本地客户为主 世界的苏洲 尽在万科玲珑湾 全湖景双套房、 观湖沐浴间 豪华双大堂 8米宽客厅 万科玲珑湾 项目概况 诉求重点 产品特色 客群特征 万科中粮本岸，位于苏州工业园区、金鸡湖东侧。以苏州民居院落为特色，新东方联排别墅群优雅舒展于斜塘河景观一带。 项目位置：斜塘河北南施街两侧 项目规模：12万平方米 项目类型：联排别墅 均 价：20000元/平方米 客源构成：私营业主、企业高管， 外籍人士其中部分为万科品牌追随者 客源区域：园区、新区的苏州本地客户 长三角地区、海外地区（港澳台） 开启中国别墅新元年 新东方院落别墅群 万科第四代别墅 独创五大别墅空间系统 细致线条、简约立面新东方建筑风格 延续苏洲院落的二进三院子 融入西式阳台、地下情趣空间 万科中粮本岸 高端住宅类型划分与对位 我们可以看出—— 1、所有主力竞争对手在产品基本面均好程度都达到比较高的分值 2、他们的营销方向基本逃离不了5张资源牌： “景观资源牌” 这些牌无论在冷市还是暖市，都是正确的牌。 但朗诗要考虑的是除了这些，还有没有更正确而差异化的牌？ “城市中心（文化）资源牌” “品牌资源牌” “服务资源牌” “产品配置资源牌” 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看