××××集团房地产发展
及海南项目前期判研报告
目录
第一部分 中国房地产行业的宏观分析 4
一、2010年调控背景分析 6
二、调控政策解读 7
四、中国房地产行业特殊性阐析 12
五、2010年房产趋势判断 14
六、未来房地产行业趋势判断 18
第二部分 海南房地产市场研究判断 22
一、海南省概况 23
二、海南房地产市场分析 27
三、海南国际旅游岛之剖析 31
（一）海南一波三折的发展历史 31
（二）国际旅游岛的诞生过程 33
（三）关于国际旅游岛政策的解析 33
（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析 35
（五）海南国际旅游岛建设之观点 39
四、在海南发展怎样的房地产——高端旅游地产 42
五、海南的劣势篇 45
六、海南的风险篇 48
七、海南的地产投资机会 50
八、关于中小企业在海南拿地的一些思考 51
九、对海南未来房产价格走势预测 52第三部分 四川××××集团房地产版块分析及发展之思考 54
一、国进民退，中国民营企业的危机大环境 55
二、××××集团房地产版块发展面临的外部机遇分析 56
二、××××集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析 57
三、宏观调控下××××集团房地产板块发展路径之探讨 58
四、战略联盟——××××集团的增速发展的模式 62
五、××××集团的特殊优势 64
六、××××集团在房地产行业的劣势 65第四部分 海南的拿地定位及方法研究 67
一、海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位 68
二、公司在海南拿地的战略定位 68
四、获得土地的几种方式 71
第一部分
中国房地产行业的宏观分析 第一部分 中国房地产行业的宏观分析
近期来，政府出台了一系列的房地产调控政策，整个房地产市场风声鹤唳。“两会”期间，高房价和房地产行业的调控已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产行业上。各方人士都在纷纷预测本次调控后的房地产趋势。经过谨慎研究，我们得出如下研究成果：
一、2010年房地产行业调控背景分析
（一）、2007年与2010年调控背景的差异分析：
本次政策调控背景与07年国六条与国八条时期有着巨大差别

07年的房产调控背景是：
1、当时中国经济处于高速增长期，世界经济也处于繁荣期；
2、中国地产金融化程度并不深；
3、房地产行业还没经历一次真正的危机；
而本次政策出台的背景则是：
1、在地产经历了08年的低谷以后，出现报复性的反弹，呈现出前所未有的高度；
2、金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度空前加剧

3、在经历了2008年的巨大恐慌以后，繁荣的2009年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面

（二）、房地产行业异常火爆下的风险激增分析
从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最高点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，具体表现为：
1、供应市场金融杠杆急遽放大；
2、需求市场金融杠杆也在急遽放大；
3、全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；
4、房价收入比再次高企到一种非理性的状态；
5、房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开始上升

6、房价的社会负面效应放大化，导致社会出现了不安定因素，影响了政府的施政环境；电视《蜗居》引来的全民大讨论就是此现象的印证

7、而地方政府对房地产行业有着前所未有的高依赖度。2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌，也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息

二、调控政策解读
（一）、近期国家房地产重要调控政策解读
1、2009年12月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求

我们解读：
该政策依然鼓励合理的自住需求，也体现了中央
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