前期沟通提报回顾… 本项目占地3000亩，其中750亩为居住用地，其余的2250亩全部为市政配套的公园用地 项目地块北临成都市植物园（3.2KM），西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园成都北湖公园离项目地仅3公里。项目被众多公园所包围，处于这个区域的中心部位 解读项目区位 发现核心价值 CPD 中央公园区 CPD (Central Park District ) 保利新都项目 成都·中央公园区1号作品 定位项目高度 新成都高尚公园生活的领跑者 创想项目案名 中央公园区1号作品 成都.中央公园区 PARK春天 公园1号 公园时代 剖析项目利基 消费者 产品 概念 中央公园区1号作品 消费者是一切房地产住宅产品的最终使用者和评价者，他们的价值取向决定项目的成败！因此— 概念如何落地？ 公园1号 本次提案的中心思想： “以客户为核心的错位营销” —2008保利新都项目年度总体营销推广策略 第三部分战略定位/年度目标 第一部分盘点2007 第二部分前瞻2008 第四部分目标客户研判 第五部分总体营销推广策略 第六部分附件及其它 CONTENTS目录 第一部分盘点2007 城东-“腾笼换鸟” 区域价值迅速提升 曾经是辉煌一时和令人向往的成都老工业集中发展区域；但它也曾是成都建筑破落和居住环境恶劣的代名词，这就是城东。“东调”，让城东悄然的发生着巨大的变化。2007年，城东房地产市场大盘云集，房源大幅放量，成为成都房地产开发的热土。领衔城东地产的建设路板块绝对是07年成都房地产市场最热、最活跃的板块之一。万科·金域蓝湾、龙湖·三千里、首创·爱这城、高地、颐和家园等品牌项目争相在此亮相，它们的开发全新定位了该区域 城南- 国际城南，风生水起 2007年新城南与香港新鸿基、新世界、和黄、九龙仓，以及内地中海、华润、中 信、雅居乐等开发商共同谱写了一首城南恋曲，新城南也因此将成为西部最具国 际气质的居住地，成为一座国际城。新城南的变局，不仅仅是一个区域问题，它 事关成都城市发展的全局。可以毫不谦虚地说，“西部楼市看成都，成都楼市看 城南” 城西- 人文城西，独领风骚 随着浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价 值近年来也持续得以回归。土地的日益稀缺、成熟的配套、日趋发展的商务环 境，使得这里的住宅、商务物业必将成为未来炙手可热的居住、投资两相宜的 上品。城西“金三角”片区最近由于万科·金域西岭、西西里的头羊效应而逐渐升 温。目前，老成灌路的改造拉近了成都与郫县的距离，成灌路两旁的房产道路 效应也将会更加明显 城北-厚积薄发，前景看好 如果说优秀的自然、人文环境，为城北宜居提供了得天独厚的条件的话，那么 省内外知名房地产品牌的北进留驻，则加快了城北楼市走向品质时代的步伐 事实上，检索楼市的发展历程，任何一个区域楼市的兴起，都与品牌企业的进 驻密不可分，。随着成都城北交通环境的改善、大型项目的上马、土地供应的 放大，成都楼市向北扩展的步伐越来越快。特别是交通瓶颈的打破使得城北的 居家环境得到了极大的提升。现在，成都蓝光、重庆金科、华宇、新加坡仁 恒、深圳万科、金房集团、合力达等等品牌企业的北进，动辄超过100亩的大 盘，则造就了城北楼市的繁荣，使城北楼市呈现出量增质优的态势 2007，成都楼市9月销售量冲至最高，10月、11月、12月急速回落 2007成都楼市销售走势 2007成都楼市价格走势 2007，成都楼市10月销售价格冲至最高，11月、12月随之回落 调控成为分水岭，楼市走势显“拐点” 2007年，成都主城区共成交土地103宗，共计约5429亩，成交总金额约487.29亿元 数据来源：成都市房管局，数据截止日期：2007年12月 “房贷新政” 对土地市场并无太大影响。总体来看，开发商仍然看好成都楼市，拿地热度不减 数据来源：成都市房管局，数据截止日期：2007年12月 供应量—主城区占57.17% 》》2007年全年，成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积1881.66万㎡。其中，主城区新增楼盘239个，新增供应面积1075.13万㎡，占到总体供应量的57.17%；郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘180个，新增供应面积805.53万㎡。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重 》》与06年相比，07年整个成都市房地 产市场供应增加239.58万㎡，增14.59%； 主城区新增供应量07年较06年增加157.33 万㎡，郊区07年较06年住宅新增供应量 增长81.25万㎡； 供应特征 规模——城西平均规模最大 价格—— 2007年成都市新开住宅的整体均价为5152.2元/㎡ 》主城区新盘均价突破5500元/㎡ 》市中心区域接近8000元/㎡ 》郊区价格向城区价格靠近 建筑类别——高层占据半壁江山 住宅类型——电梯公寓占有市场的3/4 需求特征 2007年的房地产市场经过06年和07年的政策调控，市场对产品的需求发生了一些转变： 》购房决策趋于理性 》自住需求仍在不断增加 》从真实需求集中释放到驻足观望 》住房需求面积——进一步转向紧凑、 精致、适用的中小户型 》城东成为07年成都房地产市场最为耀 眼的区域 》销售价格——期望值5500元/㎡