保利冷泉项目 － 和 谐 生 活自 然 舒 适 － 下面60分钟，我们主要讨论两个核心问题： 我们冷泉项目核心价值体系如何认识？ 我们为冷泉项目度身定制的实操“大盘战略”！ 我们对冷泉项目的理解和认知分为四个层次， 从4月开始随着服务的深入层层推进，步步升华 层次一：新都市复合社区，2006年3月 我们通过对于地段、市场以及地块条件，进行了初步研判 以新都市主义为依托的， 重点发展高科技住宅、生态化开发和新中式风格的， 以面向第二次置业为主的大规模高档复合社区 然而，新政出台， 严重地影响了冷泉项目的定位和我们对她的心理预判。 社区形态受限制、产品预留可能性、营销预留高度 层次二：海外小镇，2006年5月，第二次提报 由于新政的推出修改产品方案，营销前置配合， 以及我们通过对上海一城九镇进行考察， 提出打造两颗原子弹， 一是样板环境表现力最大化， 二是“保利班芙小镇”新营销思路， 希望通过照搬“加拿大小镇”的方式，形成社区核心价值 保利金泉广场半年合作， 极大地改变和深化了我们对于保利地产的了解和理解， 同时悄然改变了我们对冷泉项目的认知和立场： 全国旗帜，股市后盾，北京新台阶 层次三：优势产品深入研究，2006年9月 这个阶段对项目全面深入进行研究， 对历史、文化、产业、交通、旅游、人口、消费等进行了地毯调查 对每一种产品进行充分优化， 希望通过提高每种产品的竞争力来合并成整体优势。 亚豪有史以来最庞大的阵容，最真实的调查，最大规模的报告， 所有专业部门总共超过40人的团队，耗时1个月， 用脚丈量了冷泉四至和内部几乎每一寸可以踩上去的土地 20万字鸿篇巨著，600页， 在这三个阶段中间， 我们一直进行每月的细致到户型的区域市场楼盘详细监控， 并穿插配合设计和营销部门进行了如花园洋房、复式户型、西区别墅、北美风格立面等专题研究 在对于不懈地思考和升华中， 我们逐渐迈入第四个阶段： 亚豪主动地亲近和学习保利地产的文化 昨天， 我们还在广州专程对保利楼盘进行实地考察， 这种直接而深入的感受和学习， 这种对保利文化的吸收和消化， 对我们做好保利的服务至关重要。 至少，我们知道要服务和销售的产品是什么样子， 我们的方案才能有针对性的作出来 建立在近一年来对冷泉项目的努力和半年来对保利地产的融入， 我们在今天这第四个层次， 对冷泉项目有三点长期积累性理解： 品牌理解、项目理解、客群理解 亚豪对于保利地产品牌的理解是： 保利品牌阳刚之美，项目品牌悠雅之美 现代新中式 照搬班芙小镇 有关项目扭捏，做作、生硬的想法 亚豪对于项目理解基于项目的现实情况， 以及基于我们在广州、上海、北京看到的保利低密度社区真实的环境和楼宇 贵司非常擅于营造环境生态突出、舒适和谐的自然生活城。 在这个领域的水平是一流的， 同等水平营造的环境拿到北京是有极强杀伤力的 就我们参观者个人而言的感受， 震撼、可惜、动心、难忘 vs “北京中产阶级的一种南国生活梦想” 亚豪对于本项目的整体客群定位放在京西： 以中关村、学院区为主的核心客户群 以部委机关行政单位为辅的紧密客户群 以京西四环、三环放射线延伸的企事业单位外围客户群 保利冷泉项目一次置业客户群分布区域 一条线一大片 上地区域 中关村与学院区 苏州桥区域 中央政经区 北二、三、四环商务带 西三环及西长街 提炼一个核心价值， 归纳所有主要价值 构建一个营销使用的楼盘全价值体系 突出的自然环境 社区的园林环境 高新技术园区 高知学院区 历史文化悠久 新型花园城市 IT总部花园 交通配套 教育配套 商业酒店配套 日常生活配套 ＋ 而保利冷泉除去上述的优势之外，它又不尽相同： 在保利十二橡树、保利林语山庄、保利林海山庄、保利垄上之上， 生于自然，升华自然 一种对传统的继承，一种向未来的超越 一座自然至上，自然之上的生活小镇 一座既有健康优美环境，又有新的生态开发技术， 再增加温泉入户，还拥有公共交通、生活配套、教育配套、甚至还有酒店配套的 新都市主义新生活小镇 有一个问题我们自问： 那么，这样看似美好的，但宽泛甚至模糊的定位， 其内容能否真正吸引我们的客户么？ 换个角度： 放到整个西北区市场中，今天： 当西北四环内的价格已经达到17000～20000元/平米， 西北四环边唯一普宅项目的价格已经达到15000元/平米以上， 西北五环边唯一普宅项目的价格已经达到9000元/平米以上， 明年，在上述数字都增加1000元以上时， 当北京西北区五环内不再有低于10000元房屋时， 庞大的中关村、学院区、行政区需求何去何从？ 再换个角度，当， 北京西北区中关村、大学、上地、部委、私企主、律师这股洪流猛兽般的需求， 无处购买高品质房屋， 面对以保利冷泉这样既有环境景观、又有新都市配套的精致生活小镇， 是何感想？ 还换个角度， 当我们面对的竞争对手， 是高密度小户型橡树湾、清河新城和超高价格的新硅谷， 和以环境主打但环境、性价比、综合度都不如我们的茉莉园， 我们的发展空间可能会非常明朗 一句话的核心定位！ 引领自然生态、舒适健康的南派生活方式新潮流 在这个定位下， 我们提前谈一点对于冷泉大盘营销的认识 大盘战略、大盘营销、大盘操作…… 一种极其“策划化的”、“貌似专业的”术语系列 其实不然， 相比于“虚头八脑”的概念和说法， 郊区大盘的核心价值大都是无比的产品力！ 营销并不是不重要，而是产品更重要， “产品推动营销，营销围绕产品” “产品有说服力，营销的任务便简化为启动的那一下” 为了让产品具有说服力， 在现有产品的基础上，我们建议在后面十个月的工作中增加六个方面， 着重考虑如下前三个方面的要素， 其次考虑后三个方面的要素 一、打造社区样板“环境原子弹” 如能把广州的林语山庄的环境搬到北京冷泉， 尽管气候不同打了“七折” 对于北京人来讲也是有充足震撼力和感染力的！ 这是我们在广州领略到的一些未经整理的直接感受， 这也是我们的信心来源！更是项目成功的原子弹法宝！ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看