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所以，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“明佳?时代公馆”项目与“人”本身的内在价值联系，从而找到项目的核心,形成一条主线，推动项目/地产品牌的可持续发展
第一 合肥房地产市场总述
宏观市场：
2003年合肥房地产市?罢恰鄙黄饕硐衷谝韵录父龇矫妫?br>房产投资涨：2003年前三个季度房地产开发投资额55.51亿元，比2002年同期增加18.30%。从曲线可以看出,合肥房地产市场投资保持持续高速增长强劲态势
房产开发涨：2003年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方米,住宅开发面积632.98万平方米，同比分别增加71.25% 、64.59%；
施工面积新开工面积384.09万平方米,住宅面积304.8平方米,同比分别增长79.27%、73.31%； 竣工面积164.28万平方米，住宅面积121.75万平方米，同比分别增加72.29%、56.5%；
房产销售涨：2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方米，其中住宅112.46万平方米,同比分别增长62.73% 、45.66%；
销售额涨：2003年1—9月商品房销售额27。29亿元，其中住宅21.15亿元，同比分别增长70.01%、62.58 %；
销售价格涨：2003年1月合肥商品住宅均价在2250元/平方米左右，其中小高层均价达到2387元/平方米，到6月小高层均价达到2698元/平方米，比多层价格高33%，增长势头显著。今年住宅均价在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；
分析：
宏观经济持续走好带动了合肥房地产市场的迅速发展，政府大幅度加快城市改造建设的步伐，激 活合肥地产市场，通过阶段性的财政投入和城市新规划的大量出台，以及鼓励外商、外地项目及投资资金的进入，极大增强了发展商投资房地产业的信心，合肥房地产市场进入新一轮发展周期
合肥进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生
投资性购房成为合肥房地产市场一道亮丽的风景线
供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬
结论：
区域市场
包河区概况
包河区地理位置
位于合肥市中心以南，东邻南淝河，南濒巢湖，西至金寨南路，北界环城路，总面积230.7平方公里（其中巢湖水域面积41.3平方公里）。辖常青、骆岗、义兴、义城4个镇和大圩1个乡，芜湖路、宁国路、巢湖路3个街道，共58个行政村，32个社居委，2个居委会。全区总人口33.44万，其中农业人口11.39万，非农业人口22.05万
包河区具有独特的区位优势。襟三河而带一湖---包河、十五里河、南淝河川流其间，区南紧临全国五大淡水湖之一的巢湖，区西紧临国家级合肥经济技术开发区，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。包河区处于城市上风口，是发展房地产、观光旅游等服务业的最佳选择。未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域
2、包河区具有便捷的立体交通优势。合肥骆岗国际机场座落区内，南淝河黄金水道通江达湖，312国道、合安高速、市区一环、二环等高等级道路相互交织，包河大道、淝河路、飞龙路、骆兴路等区内干道正加紧建设，形成网络
3、包河区具有浓郁的科教文化优势。区内座落有包公祠、包公墓等一批名胜古迹，汇聚有中国科技大学、合肥工业大学等蜚声国际的高等学府，分布了省广播电视中心、省图书馆、省黄梅戏剧院、省体育馆等众多重要文体机构。 4、包河区具有一流的招商引资载体优势。辖区内有美菱集团、国风塑业、江汽集团、安凯集团、皖能集团等5家上市公司，驻肥的中央和省直属企业有近半数座落区内，经济聚集度在合肥4区中处于前列。规划面积12平方公里的包河产业园迅速崛起，园区建设和招商引资形势喜人；科学规划、合理布局的乡镇、村工业园区健康发展；招商引资政策优惠，服务环境优越
5、配套成熟的“三圈”。繁华的生活圈，如合肥商业大厦、曙光商贸、南七商贸、华联超市、合家福等大型的商场和超市；健康的保健圈，如市三院、省立儿童医院、安医附院、红十字会专科医院等，人文圈：高等院校、文化体育机构密集
6、建设“强、大、名、美”的现代化滨湖新区——高品质生活区
政府提出，今年包河区的目标是：争创全省县区一流的工业园，招商引资要争创全省投资环境最优区，道路建设要争创全省县区一流标准，社区建设要争创“全国社区建设示范区” ，建设“强、大、名、美”的现代化滨湖新区
优化空间布局，着力构筑“三大平台”。要做精北部，构筑商贸服务业发展平台。要做强中部，构筑工业经济发展平台。要做美南部，构筑旅游休闲业发展平台；
营造竞争优势，着
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