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我司本着“做事先做人”的态度，本着为开发商提供专业服务的理念，对本案所在的五里河区域市场进行全面走访了解，以及竟品项目的调研，并对部分目标客户进行抽样调查，找出本项目的问题所在，并对存在的问题进行行之有效的调整，以及在尽力保证追求开发商预期回笼资金最大化的前提下，配合有助于加快销售速度的营销推广活动，使项目在最短的时间内完成销售
由于对本项目的相关精确数据了解的不够，在本报告中如有偏差的方面还望谅解，但我们会在与贵公司沟通本方案后，得到精确数据进行细节调整，以我司的专业水平为“五里河城”项目做专业的服务。用其他开发商评价我们的话讲：“找到我们就相当于找到了银行和市场”。我司有信心与贵公司合作，共同把“五里河城”项目推向市场，同时进一步树立开发商在市场的知名度
目 录
一、项目概况…4
二、市场分析…7
三、周边竞品项目分析14
四、市场分析小结……21
五、项目SWOT分析…22
六、客群定位…28
七、价格定位…31
八、营销策略…37
九、推广策略…41
十、销售目标…45
十一、公司简介47
一、项目概况：
□ 项目名称： 五 里 河 城
□ 物业地址： 沈阳五里河体育场北
□ 发展机构： 发 展 商：沈阳中雁房产投资发展有限公司
规划设计：香港巴马丹拿集团
结构设计：中国建筑东北设计研究院
施工单位：中国建筑一局（集团）有限公司
工程监理：北京赛瑞斯工程建设监理有限责任公司
物业顾问：香港戴德梁行
□ 规划体量： 整体规划占地11万㎡，建筑面积58万㎡
一期：SOHO公寓、住宅、商住公寓、商业裙房占地面积16233㎡，建筑面积125534㎡，
学校占地面积25547㎡，建筑面积2㎡
□ 产品类型： 一栋独体板式高层SOHO公寓（24层158套）
两栋板式高层住宅（15层88套，24层240套）其中基座四层为商铺
一栋板式高层商住楼（31层216套）其中基座四层为商铺
□ 房源情况：
产品
类别
住宅及商住公寓
SOHO公寓
单元号
小套
中套
大套
标准层
跳高层
2-1
2-2
4-1
4-2
4-3
2-1
2-2
4-1
4-2
4-3
6-1
6-2
4-1
4-3
6-3
层高
5-15
5-15
5-24
5-24
5-24
5-15
5-15
5-24
5-24
5-24
5-31
5-31
5-24
5-24
5-31
3-15
16-25
面积(㎡)
64.84
64.84
60.78
62.01
60.82
115.86
—
116.17
115.86
—
116.17
110.15
112.09
—
116.35
109.94
127.27
—
141.37
127.25
—
141.35
147.64
147.74
209.41
—
224.28
102.96
—
266.01
102.96
—
127.76
装修
情况
海尔
精装
海尔
精装
海尔
精装
清水
清水
海尔
精装
海尔
精装
清水
清水
清水
清水
清水
清水
清水
清水
清水
清水
总计
套数
22
22
40
40
40
22
224081
8120
54
88
70
剩余
套数
224
23
23
1720
2273
75
195033
□ 销售率统计： 全盘销售率约为39%（开盘至今约12个月）；
住宅及商住公寓按面积统计：其中小套约为56%，中套约为21%，大套约为13%；
住宅及商住公寓按推出时间统计：15层精装住宅约为68%（全为精装房），24层清水约为37%，（4-1单元小面积精装）
□ 价 位： 住 宅：起价7000元/㎡ 均价7800元/㎡ 最高价9000元/㎡（精装房起价7400元/㎡）
其中，清水房层差60元，精装房层差80元，面积大的户型同层中单价高于小面积户型
商住公寓：未推出，价格未定
付款方式：按揭，一次性；（一次性98折）
□ 配套设施： 项 目： 126中学（教育）
周边配套：教育：文化路小学、三好街小学、青年大街小学、沈阳二中、东北大学、音乐学院、鲁
迅美术学院
购物：展览馆购物广场、家乐福超市、喜来居家居、三好街电子一条街
餐饮酒店：肯德鸡、麦当劳、顶好快餐、大京九快餐、大民族饭店、勺园大饭店、丽都
喜来登酒店、万豪酒店
医疗：医大二院、沈阳市中医院、陆军总院
金融：招商银行、中国银行、农业银行、中国建设银行
□ 推广主题：“撬动城市的财富支点”（项目定位语）
□ 销售情况： SOHO公寓销售情况较好，剩于房源多为16层以上跳高层（总价高）；
商住公寓目前未公开销售；
住宅产品中先推出的C1、C2的精装房销售情况较好，C3、C4、C5清水房销售速度缓慢，不当的提价策略造成清水房与精装房的差价小，使项目自身的价格体系互相抵触。另外整体价位在区域市场内价位偏高更是不可不虑的原因。通过几次暗访调研，发现销售人员专业程度差
二、市场分析
1、区域状况
本项目为金廊“金和6、7号”地块，地处以青年大街划分的和平区与沈河区的交界处，紧邻五里河体育场的北侧。以沈阳五里河体育场为中心，东有科普公园、科技馆、南有高档住宅社区“河畔花园”、高档写字间华新国际大厦、高档星级万豪酒店、丽都喜来登酒店等，西北侧有东北“硅谷”之称的三好街环抱。是沈阳市金廊工程的商业核心区域，周边生活配套设施较齐全，地价居高不下
由于沈阳市的纯商业写字间的空置率高，租售情况不是很乐观，所以各大开发商综合整个区域发展趋势多规划为商住、写字间及公寓住宅的混合体。但区域供应住宅产品房型面积都较大。地价高造成商品房销售价位偏高，100平米以上大面积的购房总款较大，销售情况不乐观。如盛华苑二期板式高层、昌鑫置地广场、艾特国际公寓等(均价超过5000元/平方米，剩余户型小面积也是超过100平方米,总价款最少也超过50万.)；区域内楼盘大部分（除高档楼盘）都以小户型产品拉动销售，利用小户型产品的销售带动整盘的人气。但部分位于中部却不居于中心的楼盘销售情况较好，因总价低，目标客户群范围大，所以销售情况较好。由于本相目都为高层产品，下面对沈阳市的高层产品供应情况做如下分析：
2、近年来沈阳高层产品的平均价格走势
◎在沈阳市土地供应量及城市发展等实际情况下，市内黄金地段的土地稀缺性与北京、上海等特一线城市相比
仍有较大差距
而高层建筑往往存在公摊大，单位平米价格高等因素，在销售过程中一直存在较大的抗性
2.1图表小结：
◎沈阳市高层建筑的早期产品的建筑类型以塔式高层居多，但鉴于北方市场对此类产品的抗性较大，在进入后的高层市场均以板式高层的建筑形式出现，户型设计也多为南北通透四明或五明户型
◎各区的价格分布与普通多层的走势基本一致，即以沈河、和平两区的价格最高
3、每年沈阳高层的消化量与库存量
根据沈阳政府房信网的数据汇总，截止到10月份沈阳市的较有代表性的高层住宅是：
通过以上数据汇总可得出：沈阳市现今的高层住宅市场供应量约为293.8万平，市场消化量约为140.1万平，市场存量约为111万平，存量占供应量的38%，比例较高
各面积区间的市场供应情况
◎80-170平的产品占总供应量的59%，可以说市场量非常大，在这个区间抢夺市场的竞争非常激烈
◎170平米以上的大户型占了总量的30%，总比例较大，其中较多是两三年前的旧产品，通风、采光、功能性、舒适性方面都不是太优越，类似卧波苑、湖畔佳园这类产品，所以说大户型中好产品还是非常稀少的
4、不同类型的高层产品优劣势分析
4.1、高层产品的优势：
◎一般高层具有较好的地段或景观优势；
◎高高在上的居住，具有天生的优越感；
◎高层受尘嚣与噪音干扰较少；
◎身在高处视野开阔，豁逸开扬；
4.2、高层产品的劣势：
◎目前高层住宅遇到的问题可用“三高恐惧症”来概括
◎第一高指较高的分摊面积；
◎第二高指高管理费；
◎第三高即高价格；
◎三高”决定了购买这类产品的人士是属于市场的高端客户
三、周边竞品项目分析：
1、银基帝王国际花园
□ 物业地址： 沈河区文艺路19号
□ 发展机构： 开 发 商：沈阳银基开发股份有限公司
物 业：德国凯宾斯基酒店管理集团
香港皇家国际酒店管理有限公司
销售代理：自销
□ 规划体量： 占地7.8万平方米 建筑面积30万平方米
□ 产品类型： 住宅、公寓（在售）共计16栋
□ 房型面积： 74㎡、82㎡、91㎡、94㎡、98㎡、232㎡（公寓）
□ 价 位： 8000元／㎡~10000元／㎡
□ 推广主题： “品位界定生活”（公寓） “地王精致小户的生活片断即是都会居住文化的缩影”（二期广告语） “地王精彩大户，演绎生活缤纷的舞台！”（一期广告语）
□ 项目简析
该项目东临南运河明渠，南临普通住宅社区，西侧近临青年大街，北侧为文艺路及青年公园，地理位置属金廊工程，周边大的景观环境佳。文艺路上有两条以上公交车直通沈阳的两大商业圈，有交通便利的优势
该项目自03年开始发售至今，每期开发在产品供应上户型多样，购房者有选择空间，一、
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