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一
土地政策变化对项目成本的影响
国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格,对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定:对项目资本金达不到35%贷款条件的房地产企业,商业银行不得贷款; 年9 月27 日央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求申请购买第二套(含)以上住房的借款人,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍;12月12日,央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,明确第二套房贷应以借款人家庭为单位,认定房贷次数。《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件的出台,强化了对房地产企业贷款的监查。此外,随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施,存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题,加大了房地产开发企业融资风险和融资成本,对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。
从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后,对公司未来现金流产生滞后效应,对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险,应采取加大营销力度、多渠道融资等措施,以化解金融从紧政策带来的负面影响
二
金融(货币)政策变化对投资成本的影响
房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块:开发成本,税费,期间费用。 1.开发成本 1.1土地征用及拆迁补偿费,指开发商为取得土地使用权而支付的费用,包括地价款、拆迁补偿费、耕地占 用税 、青苗补偿费等,大约占成本费用总额的25%; 1.2前期工程费,指取得土地使用权后,项目开发前发生的项目前期准备费用,包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用; 1.3基础设施费,指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用,包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费; 1.4配套设施费用,指项目建成后产权不归开发商所有,收益也不归开发商的公共设施,包括景观、门庭,产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。 上述2-4项费用合计大约占成本费用总额的10%。 1.5建筑安装工程费,指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等,大约占成本费用总额的45%; 2.税费 包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费,大约占成本费用总额的10% 3.期间费用 包括营销费用、管理费用、财务费用,这三项费用大约占成本费用总额的10%
三
房地产开发企业全面成本构成的主要内容
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