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根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型
1.普通公寓（居住型公寓）
用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限: 70年；户型面积小，30~60平米
产品特点：精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平
目标客户及功能需求：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大
2.商务公寓
用地性质：一般为综合性，用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年
产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼
目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引
3.酒店式公寓
用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年
产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
目标客户及功能需求：租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具备较高的投资价值
石家庄公寓类产品市场分析
项目列表
名称
地址
开发商
占地（万㎡）
建面（万㎡）
容积率
开盘时间
均价（元/㎡）
主力户型
装修情况
ME码
建设大街与范西路交叉口
河北大地行房地产开发有限公司
7736
45640
5.9
6900
40-109
精装修
阿尔卡地亚
平安大街与和平路交叉口
荣盛房地产开发有限公司
152076
33600（860000）
3.5
7月
5500
45-89
精装修
万隆国际
育才街与裕华路交叉口
河北万润新元房地产开发有限公司
9504
127000
4.13
8月
5900
40-90
精装修
花香维也纳五期
光华路与胜利大街交汇处
华泰房地产开发有限公司
125000
6600（170000）
1.36
8月
8800
60-130
毛坯
唯C时尚广场
和平路与中华北大街交口以北200米
河北乾顺房地产开发有限公司22000
1.83
2月
3600
37-140
简装修
自由立方
水源街与和平路交汇处
河北国大连锁商业有限公司
--
15000
--
5月
4300
70-140
毛坯
昆仑盛阳门
胜利大街与向阳路交汇处
石家庄市住宅开发建设公司
15600
110000
4.92
4月
4760
43-111
精装修
建华旺角
建华大街与光华路交口东北
河北众诚房地产开发集团有限公司
6250
10000
1.6
3月
3500
60-90
毛坯（可装修）
观筑(佳泰国际）
师范街与中山西路交汇处
石家庄旭东房地产开发有限公司
4802
21000
3.2
10月
5000
41-67
精装修
官鲤
广安大街
石家庄市天滋房地产开发有限公司
19617
123775
5.49
5月
7000
35-90
精装修
东方曼哈顿
天山大街与淮河大道交叉口
一山集团
80000
390000
4.88
11月
2420
45-130
毛坯
克拉公寓
东岗路与东二环交口西南
石家庄国大房地产开发有限公司
--
19600
1.96
4月
3500
52-73
毛坯
2.区域分布分析 （石家庄市公寓类项目分布图）
从区域位置上来看，公寓类产品主要分布于桥东区的东购商圈与裕华区的北国商圈。这都是石家庄市目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好
3.市场供应量与体量分析
名称
占地（万㎡）
建面（万㎡）
ME码
7736
45640
万隆国际
9504
127000
卡拉公寓
--
39200
唯C时尚广场22000
自由立方
--
15000
观筑(佳泰国际）
4802
21000
百度空间
6608
30000
阿尔卡地亚
152076
33600（860000）
光彩公寓
--
--
花香维也纳五期
125000
6600（170000）
昆仑盛阳门
15600
110000
东方曼哈顿
80000
390000
建华旺角
6250
10000
官鲤
19617
123775
从供应体量上看，公寓类项目大多属于小盘项目，在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积
4.建筑形式
从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，公寓一般为四梯十户左右，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙
ME码 官鲤
唯C时尚广场
5.容积率
从容积率看，有64%的在售项目容积率在3.5以上（其中阿尔卡地亚、花香维也纳5期为项目整体容积率），这和公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性
6.价格
从在售公寓产品的均价来看，目前普遍的价格水平在4000元/平米至6000元/平米之间，略高于同地段普通住宅价格。但公寓类项目受地段影响非常明显，花香维也纳五期与官鲤由于良好的地理位置，采用5.7米挑高的空间布局，单层楼价分别达到8800元/平米与7000元/平米；克拉公寓与唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心，售价分别为3500元/平米与3600元/平米；位于开发区的的东方曼哈顿项目由于区域人气较差，且项目土地使用权还剩30年，毛坯房售价为2420元/平米
7.户型
名称
主力户型（㎡）
ME码
40-109
万隆国际
40-90
克拉公寓
52-73
唯C时尚广场
37-140
自由立方
70-140
观筑(佳泰国际）
41-67
阿尔卡地亚
45-89
光彩公寓
51-85
花香维也纳五期
60-130
昆仑盛阳门
43-111
东方曼哈顿
45-130
建华旺角
60-90
官鲤
35-90
主力户型面积大多集中在40-90平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光
ME码 阿尔卡迪亚（46㎡） 克拉公寓（58㎡）
8.装修
名称
地址
所属区域
物业类型
装修情况
ME码
建设大街与范西路交叉口
裕华区
商务型公寓
精装修
万隆国际
育才街与裕华路交叉口
裕华区
商务型公寓
精装修
克拉公寓
东岗路与东二环交口西南
裕华区
居住型公寓
毛坯
唯C时尚广场
和平路与中华北大街交口以北200米
新华区
居住型公寓
简装修
自由立方
水源街与和平路交汇处
新华区
居住型公寓
毛坯
观筑(佳泰国际）
师范街与中山西路交汇处
桥西区
商务型公寓
精装修
阿尔卡地亚
平安大街与和平路交叉口
桥东区
居住型公寓
精装修
光彩公寓
平安大街与阜康路交汇处
桥东区
商务型公寓
精装修
花香维也纳五期
光华路与胜利大街交汇处
桥东区
商务型公寓
毛坯
昆仑盛阳门
胜利大街与向阳路交汇处
桥东区
商务型公寓
精装修
东方曼哈顿
天山大街与淮河大道交叉口
开发区
居住型公寓
毛坯
建华旺角
建华大街与光华路交口东北
长安区
商务型公寓
毛坯
官鲤
广安大街
长安区
酒店式公寓
精装修
石家庄市公寓类产品中酒店式公寓匮乏，精装修与毛坯房比例基本持平，说明石家庄地区公寓类产品档次与发达城市相比还不够成熟。从地理位置上来看，位于市中心区域一环以内的公寓项目多为精装修，一环以外的公寓项目多为毛坯房；从物业类型来看，酒店式公寓与商务型公寓多为精装修，居住型公寓多为毛坯房
9.销售情况
名称
开盘时间
销售情况
ME码
已售出70%
万隆国际
8月
售罄
克拉公寓
4月
已售出80%
唯C时尚广场
2月
已售出20%
自由立方
----
----
观筑(佳泰国际）
10月
已售出80%
阿尔卡地亚
7月
已售出40%
光彩公寓
5月
已售出20%
花香维也纳五期
8月
已售出70%
昆仑盛阳门
4月
已售出30%
东方曼哈顿
11月
已售出30%
建华旺角
3月
----
官鲤
5月
2号公寓楼售罄，1号楼目前销售30%
从以上销售情况来看，公寓类产品能被市场接受，由于区位、工程进度等因素，销售率参差不齐。其中万隆国际、观筑和花香维也纳五期由于开盘时间较早，位置好，销售率在70%以上。而国大克拉公寓由于的开发商品牌很有优势，且国大全城一期已经入住，销售率也较高
10.客户
名称
客户
ME码
北国商圈客户为主，也有一定比例的原范西路手机市场商户，主要以投资和办公为主
万隆国际
主要是裕华区客户，以办公和投资为主，部门业主人群由于项目商业产权问题与开发商发生纠纷
克拉公寓
裕华区与开发区工作的小白领，主要以居住为主
唯C时尚广场
房屋总价较低，目标客户为在新华区工作的80后年轻一族
自由立方
新华区和平西路沿线人群，以办公需求为主，辅以部分自住客户
观筑(佳泰国际）
以地缘性客户为主，桥西区中山西路，师范街附近政府官员，私营业主
阿尔卡地亚
以地源性客户为主，桥东区平安大街，南三条私营企业主，主要是投资需求，以部门刚参加工作的白领自住需求为辅
光彩公寓
毗邻南三条批发市场和石家庄市一中，
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
