万科为什么能在宏观调控中实现加速度？ 从04年开始的宏观调控被许多业内人士看成是一场危机。但是任何危机都具有两面性，它既可能是生存的威胁，又可能是发展的机遇。优秀的公司总是能抓住危机带来的发展机遇 万科近五年的发展速度： 以前，万科一直保持着20%左右的增长率；而从04年宏观调控开始，万科的发展速度提高了一倍，达到40%左右。07年中报这两个数字更高达89%和136% 企业转型、创新与专业化提升 ——创建客户型开发商企业 热销书《执行》一书的作者拉里和拉姆，06年又推出了一部新作——《转型》，此书一问世就登上了《纽约时报》的畅销书排行榜 书中援引英国著名的小说家Henry Tomlinson的话说：“将军们往往在准备打过去的战争。” 作者说，企业家们经常具有火热的激情，但所执行的是错误的战略，做着错误的事情。他们没有理解复杂的市场变化，他们还在面对“过去的市场” 因此，决定成败的工具、做法和行为可以总结为一句话： 要么转型，要么破产 也许，我们可以从一本书里找到一点提示 中国房地产行业正在面临着市场巨变，仅举三点： 第一、市场竞争日益激烈，房地产行业开始走上资本集中的道路 中国房地产市场呈现出高度分散、大大小小开发商各自拓荒的特点。据统计，全国有六万家左右的开发商。在大部分城市中，每个开发商理论上仅仅拥有几百个客户 对比成熟的房地产市场： 香港前九家开发商的市场占有率达到80%；而日本排在第一位的发展商，市场占有率达到29% 大型开发商加快瓜分全国市场 万科的应对：早在95年，万科就提出了专业化的道路。并为此用了长达十年的时间来完成专业化进程。专业化的提升，为其顺应市场集中的趋势，布局全国市场，扩大市场份额奠定了坚实的基础。 万科的全国市场占有率已经从2001年的0.88%，稳步提升到的1.25%,成为国内最大的开发商 随着客户选择产品、选择服务、选择品牌能力的提高，中国房地产行业开始走上资本集中的道路。资本集中的过程意味着行业竞争开始激化 第二、买卖双方的市场矛盾开始激化 由于房价的快速上涨，对比过去一、二年，老百姓在一些大城市买一套住房要多30%——50%的债务负担，“房奴”也随之成为这几年的流行词 房地产行业的客户关系日益紧张。在媒体上，有人充满仇视地煽动：房地产已成为洗劫民众财富、制造社会不公、破坏社会稳定、为广大民众最“深恶痛绝”的“恶”行业 万科的应对：万科认为，自己经营住宅业十多年来积累的最重要的财富，就是一大批忠诚客户。 06年，万科进一步提出改变企业运营方式，将以项目为核心的运营模式转向以客户为中心的运营模式 第三、房地产市场与政府的发展目标日益对立 有人这样概括房价过快上涨的四大“挤出效应”：抑制居民其他消费；加剧收入不公；浪费社会资源；影响农村剩余劳动力稳定转移。显然这些都是与政府的发展目标相对立的 在一系列措施出台后，今年1月16日，国税总局出台土地增值税清算的通知。9月27日央行又出台购买第二套房首付不得低于40%的通知 清算土地增值税等一系列政策对房地产开发行业的发展影响深远，它打击囤积土地；抑制高档项目；要求严格成本管理；迫使开发商改变盈利模式——从单项目高利润开发转向成规模高周转开发 万科的应对：由于专业化的提升，万科的周转率已经远超过行业平均水平，在同等的利润率水平下，可以获得更高的资产回报率。 万科充分利用了周转速度和规模效应，同时操作着100个左右的项目， 多项目快速操作，能够合理规避土地增值税，提高公司的运营效益 第一讲：开发商的企业转型与创新 第二讲：开发商的专业运作平台 第三讲：开发商的客户服务管理 下面将从三个方面具体解读“万科为什么能在宏观调控中实现加速度”，其中有万科的思考与作法，也不乏其他优秀开发商的思考与作法，我们应该能从中为自己找出一个满意的回答 第一讲：开发商的企业转型与制度创新 一、大浪淘沙中的选择: 要么转型，要么破产 二、转型的突破口：创建客户型企业的六大理由 三、重塑发展商的核心竞争力：客户导向的专业化操作 基 本 内 容 高速发展的中国经济引发了爆炸式的城市化速度，房地产开发还是个幼稚的行业，突然承担起为数以亿计的城市家庭提供住所的重任。开发商们采用的小而全的管理模式、手工作坊式的生产手段、叫卖式的经营方法，很快就显得不相适应 1994年5月开始的宏观调控，范围广，力度大，曾经导致全国房地产市场大萧条，近50%的开发商没有挺过严冬 据报道，近一年来，北京、上海数量庞大的小型开发商已经开始放弃无力开发的项目或退出开发商行业。 业界预言，将有30%或以上的开发商出局，似乎正在成为现实 本次宏观调控呢？ 一、大浪淘沙中的选择：要么转型，要么破产 中国的房地产行业仅有20多年的历史，它的发展一直伴随着发展，规范，再发展, 再规范，每十年左右就有一次宏观调控。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看