国信地产成本管控节点概要 目前，国信地产成本管理作业指引按照开发时间和节点划分为：《目标成本指导书编制作业指引》、《动态成本管理作业指引》、《项目成本后评估作业指引》，根据流程文件我们编制了《房地产项目公司开发工作流程示意框图》，将各个开发阶段成本管控工作内容以图表的形式更直观地反映。下面我根据这几个步骤的内容，对每一阶段成本管控工作内容及时间要求作简要介绍 一、目标成本文件制订的步骤及时间要求 （一）目标成本（启动版） 1、编制依据： 项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、当地收费标准、当地类似项目指标； 2、编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，研发设计部、营销策划部、投资发展部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的项目定位，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织相关公司、部门评审通过后，报公司总经理批准后，最终形成项目启动版成本测算，并自动成为项目策划阶段成本预控目标。 3、上报时间： 项目策划开始前 4、成果文件： 启动版目标成本 5、数据组成： 原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可； （二）目标成本（方案版） 1．编制依据： 启动版目标成本、策划报告、当地收费标准、当地类似项目指标、人才机市场价格； 2．编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部及其他相关部门参与编制，根据策划报告，各部门对项目策划阶段成本测算进行修正和细化，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织总部相关部门评审通过后，报总部领导审批，最终形成项目方案版目标成本，并自动成为项目总规方案设计阶段成本预控目标； 3．上报时间： 总规设计前 4．成果文件： 方案版目标成本 5．数据组成： 原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可； （三）目标成本（施工图预算版） 1．编制依据： 方案版目标成本、规划方案设计文件、当地收费标准、人才机市场价格； 2．编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、综合管理部、营销客服部、财务部及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导、总部领导小组批准后，形成项目施工图预算版目标成本，并自动成为项目施工图设计阶段成本预控目标。 此阶段可同时根据苏房投[]47号文件集中采购目录和房地产开发合同，提前进行合约规划工作。目前总部成本管理部已启动标准化合同工作。 3．上报时间： 施工图设计阶段 4．成果文件： 施工图预算版目标成本 5．数据组成： 原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目； （四）目标成本（执行批准版） 1．编制依据： 施工图预算版目标成本、施工图设计文件、当地收费标准、人才机市场价格； 2．编制要求： 由项目公司的分管领导组织评审，参与评审的部门包括：合约审算部、营销客服部、工程技术部、综合管理部、财务部等，并最终形成意见，经下属项目公司总经理审批后上报总部成本管理部； 总部成本管理部收到下属公司的成本测算后，转发总部项目管理部、研发设计部、营销策划部、财务管理部等部门，各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后；由总部成本管理部组织各部门和下属公司进行评审，若评审不通过，总部成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报，重新上报的成本目标经总部各相关部门评审通过后，最终由公司总经理签发执行，作为该阶段的成本控制目标；正式的项目目标成本文件报总部财务管理部备案； 3．上报时间： 总包招标完成后； 4．成果文件； 批准执行版目标成本 5．数据组成： 原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目； （五）目标成本测算原则 1．目标成本测算必须应用总部统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。 2．目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及项目公司各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标 成本测算表必须附目标成本编制说明、详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。 3．成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。随着设计的深入，相关工程量的估算应越来越准确。依据施工图预算完成对目标成本修订后，《项目目标成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。 4．成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。 5．产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。 6．项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。 7．各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大，后阶段原则上不超过前阶段测算的目标成本； 8．如果项目分多期开发，则先测算总的目标成本，再根据开发进度，拆分、分摊以确定每期的目标成本，相关指标不能超出总的目标成本。分期开发的项目中，许多费用均存在分摊的可能，测算时可按照可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊； 9．对于旧项目（中途接盘的改造项目）的目标成本编制，在完成交接手续和财务审计以后，根据财务审计数据、项目重建计划书、施工图纸等依据资料，一次性编制目标成本，报公司总经理审批通过后，作为项目承包和控制依据，测算时相关指标要求准确、完整； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看