高新区写字楼研判
目錄CONTENTS
1、市场环境 Market environment
2、板块分析 Regional analysis
3、客户分析 Population analysis
4、个案分析 Product analysis
PART 1、市场环境 Market environment
限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移
2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当

市场环境
市场特征
由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降

77%
92%
由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户
办公物业
从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场
西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%
上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%
高新区写字楼成交价格逐年攀升，10年成交面积较09年增长72.68%，高新区写字楼需求不断增大
市场走势
PART2 板块分析 Regional analysis
城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大
板块划分
唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域
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769011132685
唐 延 路 路
科 技 路
项目分布
高新区是西安经济和商务中心，写字楼产品形态多元化
产品特点
目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85%以上，部分写字楼只租不售
项目现状
写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城市发展新兴区以中等价位入市
潜在供应 4、金花大厦 11、电力广场
现有供应 6、都市之门 4、新长安广场 3、橡树街区
高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。 高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/㎡，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场

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唐 延 路 路
科 技 路
市场供应
高新区现有重点写字楼外立面以现代风格为主，多采用玻璃幕墙
外立面
高新区现有重点写字楼都以高层为主，层高3m以上，大堂挑高在5m以上
基本指标 1
从现有重点写字楼基本指标來看，高新区的中高端写字楼以综合建筑群的形势引领市场
基本指标 2
※高新区写字楼物业管理收费存在较大差异，国家一级资质的物管公司体提供服务的写字楼，如西港国际和高新商务中心，收费相对较高，而商住一体的物业管理则是有住宅物管来服务写字楼，此种物业的管理费也是便宜很多； ※写字楼专业物管要比商住一体的物管水平高出很多

高新现存重点写字楼物管公司及费用，自持型的高端物业费用3-4倍于销售型写字楼
物业市场
高新区写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强
高新区写字楼体租金水平较低 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/平米/月

高新区写字楼体租金水平可分三个档次
租赁市场/现状
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