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市场
彭场镇现阶段房地产市场较平稳，5月全镇共去化80套，其中格兰御景园去化21套、金色华府25套，占市场总去化量的57%，其他十个项目只占去化量的43%，可以说彭场市场容量有限，竞争激烈，且对手强大。而彭场购房客户群体较单一，客户数量少，主要为改善型客户，购置100㎡三房以上户型，去化能力有限
本案面临蛋糕小，竟手多的境况，在有限的资源内，我们要抢夺更多客户。 要解决这个问题，先看看我们的对手是什么样！
竟盘分析
小结：通过对周边竟盘的对比分析可以发现，彭场市场存货量充足，市场主力在售户型集中在三房，且绝大部分为多层，除易居尚城、新发大厦为全电梯房外，其余项目所带高层均占比较小，多层住宅为彭场市场的绝对主流。除易居尚城及金色华府外，各大项目推广动作不大。在售情况良好的格兰御景园及金色华府以高端品质感和性价比为主卖点，取得较好销售成绩
本案特质
高端物业安保更到位
以上均是本案卖点，但现实情况是，这些卖点与市场其他产品同质化严重，不足以让目标客户在众多选择中，一眼相中本案
适宜现阶段市场需求的全三房户型
成熟周边配套，便利生活
超高性价比，凸显价值
纯板式结构，生活更通透
竞案VS本案
地段上大家大同小异，不存在明显差别。 整体市场社区规划、园林规划、配套设施，基本雷同。 核心区隔在于户型及价格。多层主流价格在1500左右，最热门户型是100-120三房产品
目标市场分析
目标市场分析
4、客户置业用途主要是供全家人使用，为改善性住房
1、大城市传统淡季6-8月及元月份，为彭场地产市场旺季；
2、客户具备极强地缘性，主要集中在彭场周边几个镇
5、外地工作，回家置业客户多；
3、客户兴奋点集中在需求有品质的居住环境、但又追求性价比
6、主要认知渠道为老带新、户外及路过
洞察一我们全部产品皆为市场上最受欢迎三房户型。不混搭，也就更纯粹。选择我们这里的人多是考虑父母、子女共同居住，换句话来说，就是典型的家庭置业需求
洞察二所以，广告诉求上可以切入家庭居住角度， 从而在市场上产生明显差异化。 未来社区规划（物管、设施配套),都可以针对此类客群，营销活动、物料推广都可以有的放矢
定位语：
首席三代同堂洋房住区
主广告语：
备选广告语： 家族福祉，由你开启
瞧这幸福的一家子 ——纯粹三房住区，适合三代同堂
营销节点排布
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
售楼部装修完成
拿到预售许可
样板间开放
开盘
工程节点
认筹
售楼部开放
营销节点
售楼部开放活动
认筹开启活动
开盘活动
老业主答谢会
归乡置业节
配合活动
中秋活动
营销节点结合项目工程进度进行调整，7月售楼部开放，8月份将进行预热活动，提升项目知名度，9月进行认筹活动，正式开始蓄客认筹，10月样板间开放，同时压缩客户考虑时间，同月进行开盘，促进转筹率的提升。11月份进行老业主答谢会，对未成交客户进行扫尾，12月推出归乡置业节活动，吸引返乡客户进行后续持销收尾
营销媒体选择
媒体选择主要选择机动性强，辐射面广的方式进行宣传，客户分散在周边乡镇，以泛售楼部、公共交通、销使方式告知客户，然后通过户外进行拦截和迎接客户，再配合活动提高成交率
营销媒体排布
营销配合活动
1、活动目的： 迅速引爆市场，达到认知，告知项目面市。2、活动地点：项目售楼处外3、活动时间：7月7日傍晚17:30，可持续3天4、活动形式：在营销中心门口举办啤酒大赛活动，同时伴随电影播放，聚集人气
营销中心 盛大开放
1、活动目的： 为项目认筹造势，聚集人气，同时再次聚焦市场目光。2、活动地点：营销中心门口3、活动时间：8月，可考虑延续多天。4、活动形式：举办龙虾啤酒节，来宾可品尝美味龙虾，共饮啤酒，同时当日认筹可享受开盘优惠
龙虾节暨项目认筹
中秋活动
1、活动目的： 维护认筹客户关系，坚定其转筹信心，同时还可对认筹客户情况进行摸底。2、活动地点：营销中心3、活动时间：9月19日4、活动形式：为已认筹客户发放月饼
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