第一部分 11月工作回顾第二部分 12月推广思路
汇报目录
首先，回顾下11月工作
11月份，线上主要通过网络软文、短信、微博和户外高炮推广 软文11月发布了6篇，2篇御园会启动的宣传稿，2篇热销势能的延续报道，2篇平层宫殿的价值深化； 短信发了四波，释放信息分别为平层宫殿的加推信息，会所和中央景观区的开放预告； 微博持续更新，每天更新频率在2次以上 户外高炮11月28日已经进行了更换
11月线下主要举办活动如下
新老客户来访比对
11月份新客户来访量较上月基本持平，老客户来访比例明显增加
11月份来访总人数持续上涨，达到558人
11月份晚宴人数与上月基本持平，达到275人
第二部分 12月份推广思路
十二月份推广主线 势能持续+年底促销
绿城御园12月份销售目标
（目标）
12月份，还要完成2个亿的销售额意味着要完成15套左右销售(10套大平层、5套合院)先看下周边区域内竞争楼盘情况晋 园
湖滨四季
备注：10-11月 销售4套
备注：10-11月 销售1套
仁恒观棠
国宾一号
备注：10-11月 无成交
保利独墅西岸
预计12月开盘，将推出双拼及独栋别墅，双拼360/440，独栋600/834㎡ 总价800-4000万/套，类独栋样板间已开放

竞品分析结论
1）周边项目近期销售一般，但12月会集中推售一批总价约900-1500万产品，如独墅西岸、观棠，而且临年底，每家也会有适当的优惠力度；2）板块能与本案形成竞争的，仍是以总价相当的别墅为主本案大平层产品依然具有极强的稀缺性和价值感
针对12月份竞争态势，我司建议： 1）上半旬，主力并快速销售950万大平层产品通过“热销9亿年底回馈” “每套优惠100万”的形式推出形成“绿城感恩千万购房金回馈”的贺岁大势2）下半旬，重点将客户维系至13年初，再实现销售好处 银行放贷指标 明年销售任务
筑邦建议：12月推广策略：二销二能
热销势能 + 促销动能
线上，通过明星、名流的标签化，实现热销势能的人文化落地线下，通过适当的促销手段令准客户心动，实现快速销售
如何实现『热销势能』的落地？
筛选出业主里较有影响力的人物，通过他们的形象将热销势能传递出去方式有：软文、媒体报道、口碑等。——为何100位御园业主都是来自各行业的CEO？——为何纺织业老大康总最喜欢绿城御园？—— 为何康总不仅自己喜欢御园，还总推荐朋友来？
如何有效实现『促销动能』？
—— 限时优惠，只有在12月1日-12月15日成交的业主才能享 总价100万/套 特别回馈优惠；—— 网络、媒体口碑等宣传方式，老带新也可享受如此优惠12月推广落实：线上线下
线上继续以网络、短信、微博及软文炒作的形式进行线下以活动为主，结合会所和中央景观区开放的节点 组织一次大型活动，活动建议结合圣诞节节点氛围
御园11月底-12月份推广诉求
入主御园，做姑苏的领主 苏州唯一平层宫殿，顶级会所及中央景观12月尊荣御启 顶级会所及中央景观12月尊荣御启 苏州唯一平层宫殿，御园会顶级私人俱乐部，成就贵族传奇

考虑到户外内容28号刚刚更换，且主题内容正是主打的会所和中央景观开放内容，因此12月不建议再次更换户外主题，可在1月份 考虑以年终答谢的形式更换
势能继续释放，释放年底促销信息 苏州第一豪宅，实至名归! 持续热销，全苏州追捧御园 厚积薄发，御园宫殿成就苏州第一豪宅 名至实归，热销背后的全面价值兑现热销总结，同时释放年底促销信息 , 御园现象让苏州惊叹！ “御园现象”验证地产核心价值 御园宫殿，重新定义豪宅标准 最后的机会，入主御园宫殿会所、中央景观开放的宣传，展现御园宫殿的苏州最高端形象 荣誉的邀请，来自御园宫殿! 苏州唯一皇家中央景观区，惊艳了苏州 御园宫殿会所耀世开启，只为大人物开放价格上扬信号释放，同时释放13年玫瑰园的亮对御园的正能量 ，绿城开启苏州豪宅元年! ，全苏州还看绿城 豪宅元年，绿城上演双城记 御园宫殿，把握最后的抄底机会
月度软文提纲
12月短信计划
12月份媒体计划工作表
阶段营销节点
御园12月份活动计划
12月目前已经确定的活动有9场，加上持续的家宴活动，我们建议以落实现有活动的成功举办为主，会所开放活动需要单独重点落实

活动时间：12月16日 活动对象：业主/御园会会员（60位）御园会商家（50位）渠道嫁接客户（50位）诺亚财富会员（20位）意向客户（20位）政府领导、媒体（预计10位） 活动内容：从合作商家或渠道中挑选可拍卖品请专业拍卖行，将拍卖品一一拍出，并将所得善款，建立御园基金会交由御园会管理或直接捐给西部贫困地区
『御爱心 御艺术』御园会所公开暨慈善义拍晚宴会所开放活动建议
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