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消费市场不足，商业消化对象集中;
项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场，特色型/主题型商业将会成为东莞商业的发展方向.
东莞商圈分析
商业中心集聚性明显，西正及东纵商圈发展、融合形成了东莞的核心商圈；万江、南城商圈仍处于发展阶段，还需一定市场培育期
西正商圈商业分析
西正商圈特点：自发形成、人流旺盛、发展成熟、中低档次；
自发形成的商圈，整体缺乏规划，物业结构陈旧，交通拥挤；
人流旺盛，是东莞人流、车流量最大的商业区；
发展成熟，主要业态是服装、饰品等购物业态，占到总体业态构成50%以上，同质化竞争相当激烈，
中低档次的小型服饰店众多，品牌商家与小商户混杂经营，经营档次、经营环境难以提升；
老城区,自发形成商业,商业起点低，商圈向上发展狭小，龙蛇混杂，整体商圈经营档次、形象难以提升；经营环境杂乱，难以满足消费者日益提升的消费需求，商业地位逐步衰败！
东纵商圈商业分析
东纵商圈特点：规模、品牌、同质、形散、中档次
众多大型品牌商家扎堆东纵商圈，总体规模庞大、品牌效应强，辐射整个东莞城区，蚕食、分流各发展商圈的消费力；
商业开发动辄上万平方米，采取大而全的开发模式；业态组成上以百货、超市业态居多，同质竞争激烈
商圈内缺少核心商业，形散，商圈凝聚力不强
以百货、超市为主要业态构成，经营档次中档
商圈辐射范围广，商业网点分布密集，经营同质化严重，竞争极其激烈
竞争激烈，群狼争食；发展空间有限，难以为继！
规模效应、品牌效应强，核心商圈地位稳固，短期内其他商圈难以抗衡；商业沿街线性分布，大型商业网点密集，但各大商业网点之间均有相隔一定距离，商圈内各个区域似乎有较为明显的功能划分，实际从整体上分析，超市及百货业态所占面积过大，同质化竞争激烈
万江商圈商业分析
商业面积过剩，区域消费力难以支撑庞大商业体量；
直接面临华南MALL的竞争，其他商业要想生存发展，难度大
商业培育期长，发展缓慢，生存空间有限，商家如履薄冰
南城商圈商业分析
现阶段南城商业分布分散，未形成核心商业中心。随着CBD商圈的崛起，以鸿福路为核心将形成南城核心商圈——CBD商圈
南城商业步行街商圈、东泰商圈与CBD商圈形成互补，直接烘托CBD商圈快速发展
CBD商圈发展潜力强，发展基础雄厚，是代表中高档次消费力的商圈
CBD商圈凝聚南城商业力量，快速形成南城核心商圈；项目依托CBD商圈将能获得良好的发展机会和发展前景
项目基本概况
××风味美食街位于东莞市南城区××B区、D区街铺，总建筑面积达8000平方米，美食街将汇集全国各地知名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规模美食街
项目的SWOT分析
虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在
优势点（S）：
项目当前交通较为便利，地处南城繁华商业区；
项目地处××社区商业圈一级黄金旺地，发展前景看好；
项目周边停车泊位多多，交通四通八达；
◆发挥优势：
充分渲染项目的区位优势、交通的便利；
强调该区域的发展前景和由此带来的商机；
在项目的推广时，利用××房地产公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；
局限性（W）
项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；
本项目邻近银丰路美食街、南城步行街；
项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；
项目商铺规模过大，无大型商业中心支撑，难以带动销售；
◆解决方法：
对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户；
确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；
机会点（O）
区位优势的发挥，辐射周边地区；
随着周边各大住宅小区以及万江区相继发展成熟，将带动周边的人气，从而带动商铺的招商；
人气旺盛，商机无限，前景看好；
威胁点（T）
成熟的银丰路美食街对此项目形成很大的竞争力与市场压力；
南城步行街的小型饮食档铺也形成直接的竞争；
项目的前期分析总结：
项目市场定位不当
××商业街主要以广泛的租售形式，无明确的市场定位，商业缺乏主题性，多以散户的方式租售，并且欠缺大规模的主力旗舰店进驻，因此未能做到以点带面的形式带动起整个街区的商业氛围，即使有众多的业主资源，但人气并不旺盛
项目导视系统不足
项目在四环路与鸿福路之间，是个很好的交通资源，但是在这些主干道上的导视系统不足，使得项目的位置给人难以找寻的感觉，不能引起途经的人注意，导致失去外部客户资源
项目的工程、物管问题没有得到妥善解决
由于项目的工程遗留问题，造成很多商铺出现水、电以及停车的问题，物业管理公司的管理不完善，导致部分租户、业主出现退租、转手的现象，这一系列的问题使得××商业街的形象大打折扣，严重打击目标客户群的信心
项目的推广力度过弱
由于项目推出已久，前期整体形象未深入人心，而后期在推广方面力度不大，主要以短信的方式进行推广宣传，缺乏针对主题形象的软文炒作的感染力，未能使目标客户产生精神共鸣
项目的租金门槛较高
相对于项目的现时情况，所设的租金价格较高，优惠折扣不大，与其他竞争项目相比对商家的吸引力不大，缺乏有效的竞争力和市场影响力
业态规划、整合是整个商业物业的命根子，一个好的业态定位直接可以提升商业物业的整体价值，所谓商业物业的价值，就在于业态的合理性上。选择什么样的业态入场，也不是通过感官、直觉所能判断的。首先要考虑以该商业物业为中心点的四维空间里，最起码方圆三公里之内的业态、业种存在的情况；其次是所存在的业态、业种经营情况；三是该业态、业种的饱和度分析、购买力研究、人气环境调查、租金调查、经营年限（市场培育期）的厚度等相关专业的认真分析与思索，来考虑该商业物业业态配置上的策略与提案，是不是本商业适合这些业态？是不是搞错位经营？乃至档次、品牌的定位等，都决定未来招商的顺利与否。如果站在自己物业身旁，以自己的眼界范围内观察和浅显的评估来定位业态，不考虑周边有效辐射区域之内的相同商业环境，那么，很可能导致今后招商的速度与效果
第三是商业管理。作为商业经营商家、业户，其实最关心的是如何管理，而不是商铺的价格。为什么现时这些客户所关心的往往是价格？在价格上制造障碍，就是因为大部分商业物业软件上、业态定位上、周边环境上存在疑虑，没有足够的信心，或者是开发商没有给出足够的信心，那么这些客户也只有纠缠于商铺的价格了。如果开发商不在商铺的租金、价格上头疼，就要给这些客户一个更具有说服力的信心--就是如上所说的那些最根本的利益点。客户担心的其实问题很简单，就是有没有人管我？现时大部分商业物业的开发商都存在这种思想：即快速卖掉，之后就跑。如果这种思路不改，不认真对待商业，招商是很难进行的
项目整体定位
项目的经营业态定位--风味美食街
标榜××商业区首个风味美食街，为该区域树立起第一面旗帜
这样定位的优势：
为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面
有深厚的市场容量：东莞经济的蓬勃发展将带动餐饮服务业的大发展，并且本项目周边地理位置优越；
目前在东莞美食街较少，有着很大的发展空间；
项目周边交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展餐饮业的硬件需要；
良好的市场操作性，定位有良好的前瞻性
价格定位
房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格
根据调查区域内商业物业的租金情况，建议美食街商铺的租金为50元/M2月
客户定位
本项目商铺的客户主要有以下几类：
本区域的商铺投资者或餐饮业经营者；
看好本区域餐饮业发展前景的其他投资者或经营者；
经营知名美食品牌的加盟者或连锁店；
特色招牌小吃的经营者；
营销推广策略
推广主题
基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：
宣传本项目商铺为××大社区首个风味美食街，突出其市场的发展前景及投资价值；
宣传该区域商业的蓬勃发展，必将带动餐饮业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；
交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展餐饮业极具潜力；
项目
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