【九洲国际】营销策略报告 2009. 7. 报告思路 大势研判——市场环境分析 立市之本——项目解读 运筹帷幄——项目营销策略 谋，而后动——竞争与客群解读 谋略团队——日新伟业介绍 目标回顾 目 标 住宅：10个月558套销售任务； 商业：14个月2000平米销售任务； 分解 住宅：月均销售：55.8套 商业：月均销售143平米； 报告思路 大势研判——市场环境分析 立市之本——项目解读 运筹帷幄——项目营销策略 谋，而后动——竞争与客群解读 谋略团队——日新伟业介绍 宏观市场分析——中国经济尚不稳定 保8增长目标有实现基础： 上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值12025亿元，增长3.8%；第二产业增加值70070亿元，增长6.6%；第三产业增加值57767亿元，增长8.3% CPI和PPI持续下滑，呈现一定通货紧缩迹象： 6月份我国CPI(居民消费价格指数)和PPI(工业品出厂价格指数)继续双双告负，同比分别下降1.7%和7.8% 投资性经济拉动，受结构调整引导，在下半年将影响积极的财政和宽松货币政策的持续执行 ： 上半年，进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口5215亿美元，下降21.8%；进口4246亿美元，下降25.4%。贸易顺差969亿美元，同比减少21亿美元。居民消费价格同比下降1.1%（6月份同比下降1.7%，环比下降0.5%）。全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期加快7.2个百分点 宏观市场分析——绵阳经济依然坚强 分析： 1、作为四川第二大城市的绵阳，与其城市相 比较，在GDP上有明显优势，但在人均GDP、城市化水平都和德阳有一定的差距。 2、另外，绵阳的城市化水平普遍较低，城市化进程的加快为房地产市场的发展提供了很大契机。 3、从恩格尔系数上看，绵阳人生活比较舒适，生活水平基本达到为“富裕”，与其物价有关 注：恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 宏观市场分析——灾后重建触进绵阳经济发展 绵阳经济稳步发展，一二三产业稳步增长，为房地产开发建设提供了良好的经济环境。08年受经济危机及地震等因素影响，第三产业增加值受到影响，略有下降。 同时，受5.12特大地震及经济危机等因素影响，2008年GDP743.2亿元，增幅4.5%，比上年回落9.8%。随着灾后重建大量资金的涌入，促进绵阳经济发展步，保证了09年经济增长 房地产市场分析——量价齐升，但后续乏力 07年至今，绵阳商品房交易价格稳步攀升，截止09年上半年，商品住宅交易均价3205元/㎡，比08年上涨3%，相对涨幅放缓。 从交易量上看，08年受政策影响较为明显，商品住宅量明显萎缩，比07年下降了约4.9%，而09年由于市场回暖及积累刚需的集中释放，仅上半年就成交6429套，超越了07、08全年的成交量。但5月成交量下滑较为严重的时期，6月份众多市区楼盘开盘带动。后期供应量增大竞争激烈 房地产市场分析——地段配套价格形成区域差异 从各区域近年来的成交量看，涪城区凭借着完善的配套，成熟的周边环境，一直以来是绵阳购房者最偏好的区域，成交量遥遥领先于其他各区域。游仙区仅次于涪城区排名第二，而处于发展中的经开区、科创园、高新区的成交量排名较为靠后。 但价格价格上，高新区由于受到别墅盘冲击，起伏较大，涪城区及游仙区价格稳步攀升，经开区价格在6月份略有回调。整体市场价格从4月以来持续上涨，6月份整体市场均价已经达到3381元/㎡，而涪城区的均价更是达到了3606元/㎡也导致涪城区成交量占比相对下降 房地产市场分析——未来竞争激烈 市场供给： 未来据不完全统计，09年已经开工建设尚未上市和今年即将动工的项目共约25个，总建筑面积将达308万平米，加之存量约90万平米，将近400万平米的市场供应，供销比高达14.2， 供给分析： 按年均57万平米计，以今年上半年的去化速度来计算，在不考虑未来供应量增加的前提下，去化周期为三年，而按照08年的去化速度，则需要6-7年的时间 分析结论： 绵阳市场受宏观大势影响，上半年呈现较为乐观局面，但随着中国上半年资金投入的刺激，下半年政府可能将采取适度的财政政策以及适度调整货币政策，以降低输入性通涨的风险，同时适度控制房地产的快速增长，绵阳房地产也将受到一定的影响，同时随着下半年的供给量的增加，未来竞争将十分激烈。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看