泛华景田项目发展方向探讨 2007年09月 占地面积:3568.2m2 建筑面积:48838.9m2 容积率:14.5 建筑(覆盖率):<45% 目标：“高价格，高速度，低成本” 1、如何实现地块价值最大化 2、如何实现稳健的资金回笼 报告结构 报告体系 解读景田片区 地块解读 宏观形势 开发方向研判 初步设想 解读景田片区 中心区一级辐射区 香密湖 莲花山公园 中心区 深圳高尔夫 福田区定位 福田区定位： 1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区；2．高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区；3、功能完善的以居住功能为主的综合区；4、环境优美、富于特色的生态型现代化城区 从功能定位上看，福田将成为未来写字楼的高度集中区 分区规划 深圳高尔夫俱乐部 莲花山公园 香密湖 笔架山公园 市政府 中心区 皇岗口岸 皇岗口岸 福田保税区 区政府 梅林水库 景田 梅林 中心区、香密湖之间 基本概况 中心区一级辐射区，居住为主的大型综合片区 始建于1991年，位于福田中心区西北部。 区域范围： 深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东，总用地面积273.59公顷。属福田中心区一级辐射区。 区域功能： 作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区 景田路 深南大道 红荔路 莲花路 北环大道 香密湖 莲花山公园 区域交通 片区四级道路网： 城市快速路：北环路，为双向八车道； 城市主干道：深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔路、莲花路为双向六车道，香梅路为双向四车道； 城市次干道：景田路、双向四车道； 城市支路：一号、三号、四号、五号为双向三车道； 北环路VS深南大道 深圳交通三大动脉中，北环主要承担快速货运，深南大道主要承担客运和一般性货运，滨海大道主要承担客流。 北环由于是硬基路面，加之货柜车川流不息，噪音最大，废气及路面震动也相当严重。 深南大道不仅是城市中轴线，同时也承担着城市形象的展示，目前已形成了良好的商业办公氛围。 北环路的功能和形象对商务办公无法形成带动（至少目前是这样）。随着北环路禁行货柜车，作为城市交通动脉的人流、车流、商务带动将逐渐显现 北环路——未来的深南路 区域人口 景田片区主要聚集了四类人： 成功人士、白领、工薪阶层和个体私营者。 随着片区的建设、发展，景田片区还将吸纳更多的高素质上层人士，这样的人群结构意味着商务居住和办公存在较大的发展空间。 目前片区居住人口为3.5万人，未来规划人口7.5万人，意味着片区还将不断吸纳大量人口，人口密度的加剧给商务办公发展带来更大空间 居家环境纯粹，中、高阶层聚集，有商务发展潜力 片区物业 住宅大量分布，写字楼分布受中心区辐射影响明显 香密湖 莲花山公园 中心区 北环大道 深南大道 新 洲 路 写字楼集中区域 北环写字楼带 现有物业 片区现有物业主要以住宅为主，档次以中档为主，写字楼也有一定数量的分布，大多为5～10年楼龄，新建写字楼较少且主要分布在景田南。 景田片区是福田居住除了香密湖之外的第二选择片区； 写字楼分布是中心区、华强北、车公庙之外较集中的片区 福田第二首选居住片区和办公集中片区 片区企业 片区没有工业，也没有特色产业，但是本片区集中了很多企业，主要以科技、资讯、咨询、投资、贸易为主。这些企业选择景田主要是看重景田靠近中心区的区域优势和较低的价格。 大部分企业分布在景田南的写字楼内，还有相当一部分企业在片区的住宅内办公，在聚豪阁、擎天华庭、景新大厦等大多数住宅内存在小公司办公的情况（最近在住宅禁商活动中，仅景洲大厦就清理出67家企业，目前已有58家搬离）。 随着住宅禁商的进一步深入，将有更多的企业走出社区、进入写字楼办公 区位吸引大批企业聚集，住宅禁商带来机会 景田食街 “民以食为天”，饮食的繁荣意味着人流的汇聚，饮食的档次代表着消费的人群类别，饮食可带动区域的其它商务消费 景田食街 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看