哈尔滨项目调研分析 第一部分 哈尔滨市场概况 09年上半年市场运行数据 09年前6个月，哈尔滨市房地产价格稳中有升，商品房平均销售价格为4080元／平方米，增长1.8%，其中商品住宅为3992元／平方米，增长3.7%。 上半年，哈市开发建设规模和房屋供给显著增加，房地产开发投资完成62.5亿元，同比增长23%，增幅高于上年同期5.4个百分点；商品房施工面积1037.4万平方米，增长21.3%；商品房竣工面积40万平方米，增长1.5倍。房地产销售规模快速增长，实现商品房销售面积250万平方米，增长7%。 监测显示，哈市存量住房市场交易活跃，前6个月，哈市累计成交二手房302万平方米，同比增长33.65%；累计成交二手住房202万平方米，同比增长57.75% 从内环至二环三环的成交均价分别为：8432.31元/平方米、6395.96元/平方米、42199.57元/平方米，从内至外呈明显递减趋势，递减价格区间为2000元左右。 城市各区域成交均价分别为道里区6887.93元/平方米、南岗区5688.02元/平方米、香坊区4464.25元/平方米、道外区5486.72元/平方米、松北区4621.16元/平方米、平房区3630.19元/平方米。各区域成交均价差异区间在一千元左右。 目前大家比较关注的板块成交均价分别为：沿江板块13126.51元/平方米、开发区板块6072.17元/平方米、群力板块5107.76元/平方米、哈西板块4392.84元/平方米。沿江板块依然是哈尔滨当前豪宅的代表板块，南岗开发区各项目虽然在形象与产品打造上亦有较高定位，但是相比之下，拥有一线江景的沿江板块以其万元级的住宅价位稳居市场豪宅老大地位 图中所示为哈尔滨七月份商品住宅各环线、区域及板块成交均价 小结 哈尔滨市房地产市场仍以本地居民刚性需求为主，加上国家宏观政策上鼓励发展90平以下小户型，所以豪宅项目成为市场稀缺产品。从目前江北别墅市场及江南沿江住宅供不应求情况来看，豪宅市场存在一定的客源基础，未来的发展空间较大 第二部分 哈尔滨亚麻项目概述 项目规模 ：哈亚麻住宅小区（暂定名）由哈尔滨亚麻房地产开发有限公司开发。根据哈尔滨市规划局审批的规划指标，哈麻住宅小区占地面积213520.08㎡ ，总建筑面积1211702㎡（其中地上925001㎡，地下286701㎡）。哈麻住宅小区总投资约为40亿元，分三期开发，第一期拟开发40万平米（地上35万平米，地下5万平米）。 项目位置：本项目所在区域是位于哈市四大功能区（传统商业区、新兴商务区、省行政区和城市公园区）的交汇处，是两条城市主干道汇聚之地（中山路－－城市第二大道、长江路－和平路－哈平路） 第二部分 哈尔滨亚麻项目概述 配套情况：周边具有9处教育配套（3所小学、3所中学、3所大学，其中风华中小学将迁至小区内），3个省级医院9省医院、省红十字医院、中医大附属医院），省体育场，动力广场（家乐福）购物广场。小区内还有2万平米的保护绿地，其间绿树成荫，风景宜人。 市场定位 ：哈亚麻住宅小区项目将以尊重自然、尊重历史积淀、打造特色项目价值为基本理念，目标是打造哈尔滨高档住宅区的顶级楼盘，创造出具有唯一性、尊贵性、差异性、创新性产品。 （1）强调以人为本的设计原则 （2）优雅细腻的建筑设计 （3）建筑与园林的完美结合 第三部分 区域竞品分析概览 第三部分 区域竞品分析图示1 第三部分 区域竞品分析图示2 竞品个案分析 华风海城湾项目情况简介 区域位置：华风海城湾位于南岗区文林街88号（靠近海城街交汇处） 交通条件：16、17、82、62、112、118、109、208、71（市公共电车总公司下车） 建筑面积： 88万㎡ 开盘时间：2009.07.18 入住时间：2010.12.31 开 发 商: 黑龙江华风房地产开发有限公司 均 价：6800元/㎡ 配套设施：两个会所，一期会所2400平米，二期会所10000平左右 工 期：1号楼12层，2.3号楼年底15层左右 销 售 率：45% 四周道路:东:海城街;南:文林街;西:教化街;北:复兴路; 社区规模:一期四栋30层高层，一栋15层，二期十八栋 物业类型：住宅、酒店式公寓 产品类型：高层 环线位置：二环内 板块：中心区板块 面积区间： 35~130㎡ 周边配套 医院：东北医院、医大一院购物：国展大型购物中心、家乐福超市学校：海城小学、哈铁一中、萧红中学、哈工大银行：工商银行、哈尔滨银行、招商银行、农业银行 竞品个案分析 华风.海城湾产品分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看