北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告
北京中原 投资顾问部 2010-03
谨呈：中国水电
研究思路
本报告核心成果概要
项目可行性建议:
根据市场销售价格，反推地价成本，给出项目拿地建议及风险提示
整盘均价建议
保守：17000元/平米 不保守：23000元/平米
方案一：5%净利润率，价格区间在17000-23000之间，反推地价在396~580万/亩之间，楼面单价在5942元/平米~8700元/平米之间；
建议拿地价格在350~500万/亩之间，确保项目净利润率能够实现5%~10%之间； 地价如超过580万/亩，则资金的安全性很难得到保障，开发风险较大！
两套方案反推地价成本
拿地价格建议
本项目属性界定
成熟别墅区； 区位条件优越，交通便利； 有良好自然生态景观资源； 中等规模中低密度社区
北京整体别墅市场扫描
四大板块：中央别墅区、亚北别墅区、西山别墅区、南城别墅区； 本项目所属亚北别墅区属于后期之秀，依托便捷的交通和优良的自然资源，产品以景观别墅为主，产品整体素质较高，且以自用为主；
对项目的市场价值进行定位，形成开发策略
项目定位初判:
充分挖掘自身资源优势； 呼应区域高端价值定位； 主动承接中长期别墅客群，重点发展高性价比的别墅或类别墅产品
发展策略
项目定位
区域中高端高品质别墅社区
产品定位
类别墅产品 双拼、联排为主力产品 独栋标定项目高端价值 花园洋房或多层公寓为辅 会所作为高端社区配套
方案二：10%净利润率，价格区间在17000-23000之间，反推地价在353~527万/亩直之间，楼面单价在5292元/平米~7911元/平米之间；
区域微观市场研究
定位：区域宜居定位，规划前景看好 人口：人口增速快 产业：有一定的高科技产业支撑； 规划：交通规划利好
区位 交通 四至 地块现状 周边资源链接 本项目属性界定
地块位于北京市北六环外，立汤路东侧，隶属昌平区，昌平城区中心东南位置，南距奥林匹克公园20公里

阳坊
三环
四环
五环
六环
八达岭高速
京承高速
清河
西三旗
回龙观
北七家
沙河
小汤山
南小口
昌平城区
南丰路
轻轨
建翔桥
本地块
奥林匹克公园
昌平区
八达岭高速15出口
布局建议一
区位条件优越
区域交通便利，有八达岭高速、建设中南丰路、立汤路、京承高速四条南北向主干路与市区相接

目前交通： 高速公路：八达岭高速、京包高速 一级公路：立汤路、南丰路 大柳树环岛向西见常兴庄石牌即到 在建/待建的交通体系： 地铁8号北延线
三环
四环
五环
六环
八达岭高速
京承高速
昌平城区
南丰路
轻轨
建翔桥
本地块
立汤路
京包高速
公交491/昌55车站
交通体系较完善,未来规划前景较好
交通便捷
本地块位于昌平区的中心老城区东南角，此区域的客户认知度高

布局建议一
东：沙沟河
地块四至
南：纳帕溪谷社区北边界
西：规划路
北：葫芦河路
地块周边多为住宅区，居住氛围浓厚
布局建议一
地块四至（图示）
本地块
场地内没有需要保留的建筑物,地块地势平坦 对快南侧与納帕西谷楼盘相接 地块周边没有噪音和其它污染源 地块西侧有回迁楼，回迁户已入住
地块现状
地块周边环境好，空气清新、无污染源，沙沟河水质较好，更有城市难得一见的野生水鸟，是绝好的水景; 地块周边有小汤山镇政府，奥运自行车馆主题公园、高校区，人文资源丰富； 地块周边临科技园区,产业环境资源丰富
地块周边人文自然资源丰富，具备了良好的人文宜居环境
地块周边资源链接
项目被周边居住区包围，已形成居住氛围 周边已入住的小区底商可满足日常基本生活需求 医院，药房，学校，加油站等生活配套较为齐全
住宅底商配套
加油站
医院、药房
昌平四中
创业中心
昌平试验中学
地块周边资源链接
石油大学
地块周边配套设施完善
布局建议一
本项目属性界定——成熟别墅区内，有良好的自然生态景观资源中等规模中低密度住区
具有良好的生态宜居环境——地块周边自然\人文资源丰富,具有良好的生态宜居环境； 地块属昌平亚北成熟别墅区内，居住氛围浓厚，交通便捷，基础设施齐备，区域认知度高； 地块内部平整，利于项目快速开发。 根据地块所在区域位置、环境、周边状况、土地特性等，初步分析认为，改地块适宜做别墅类产品。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看