背景分析 竞争分析 本体分析 客户分析 战略定位 第一篇 市场定位篇 国八条的出台，预示2011年政府对房地产市场调控的态度未发生改变；总体来看，本次调控政策要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强； 严厉的信贷政策及限购措施，提高了刚需客户的入市门槛，严重影响改善性需求和投资性需求的心理预期，预期消费者将进入观望期； 市场将再次进入一个盘整博弈期，“鱼”（成交量）与“熊掌”（成交价格）不可兼得，短期内将会出现“量跌价维稳”的态势 调控政策从紧，抑制市场需求，市场将进入盘整博弈期 宏观调控政策 2011年调控政策 三次调控全面爆发 1.26 新“国八条” 四次调整 存款准备金 两次加息 3.14 “合十三条” 三次调控政策的出台并非仅仅压制前两次政策调控失效引起的需求爆发 而是楼市调控的延续和深化 新国八条 9.29政策消化殆尽，眼看着全国楼市又要进入新一轮上升通道，“新国八条”在一片“狼来了”喊声中突然出台 杭州住宅月度成交走势 厦门住宅月度成交走势 长沙住宅月度成交走势 一线城市受政策影响，出现量价齐跌态势；二三线城市影响较小，量跌价滞 市场反映 楼市调控细则 供应增加政策 需求抑制政策 预期管理政策 市场监管政策 二套房首付比例提高 第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收 第五条：本市居民购房 “限2禁3”，外地人群在肥 购房“限1禁2” 增加居住用地有效供应 调整住房供应结构，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70% 全年新建住房价格年度价格涨幅不高于全市年度GDP、居民可支持收入增幅 加大房地产交易秩序监管力度 完善房地产市场信息披露制度 严格执行商品房价格明码标价制度 “合十三条”是“新国八条”政策的延续和进一步深化 “合十三条” 政策对比 对于1.26新政所提到的限购城区，合肥市场仅限于四个老城区，而五大新区和三县均不在限购范围之内，其强度明显低于国家。对于商品房价格明码标价制度则是此次调控的一个亮点，但是对于该政策的效果，还要视后期的执行情况而定 合肥新政对住宅需求的压制低于1.26新政的力度 供应层面 政策一 增加居住用地有效供应 增加供给 政策二 不得分层、分单元预售 ，10天内一次性公开全部房源 打击捂盘惜售 政策三 备案商品住房价格在3个月内不得向上调整 打击哄抬房价 政策四 严禁在获得预售许可前变相收取资金 提高开发商资金压力 市场供应环节的政策调控及贯彻执行，将对未来项目的操作提出更高挑战 需求层面 政策一 限购政策 打击投资、投机需求 政策二 购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税 稀释需求 政策三 两次上调基准利率 购房成本增加 政策四 二套房首付六成，利率1.1倍 刚需是未来主流 对需求环节的调控，意在引导需求向合理方向发展；两次及以上改善性需求、投资和投机需求将大比例退出舞台，把握未来有效目标需求及入市节点将更加关键 后市政策研判 考虑到中央遏制房价上涨的决心、新政效应初显、经济复苏等因素，预计下半年政策将会更多从执行层面、规范细则等方面入手，同时加强保障性住房政策的落实；此外，为应对高通胀压力，提高存款准备金率和加息在下半年被采用的几率依然很大 政策小结 短期来看，政策收紧预期强烈，未来一年内必将被推入“政策振荡“阶段；客户置业的谨慎及理性需要我们重新审视市场，也需要开发、销售环节的策略及执行应对更加及时、准确和有效 各环节政策的亮相及实施，证明政府此次对市场调整的坚决及持久！ 市场表现 调控政策出台后，政策效应初步体现；2月份成交量剧降，3月份受集资房集中备案的影响，成交量恢复到正常的水平；价格依然维持在高位 3.31合肥限购令开始执行，随后住宅周成交量剧降，环比下降83%，限购政策对合肥住宅市场影响较大；未来一段时间内，刚需将是市场主流 市场表现 新政下，各区市场成交量表现不一；扣除集资房备案的影响，成交区域主要集中在瑶海、蜀山、政务以及包河区；客户更加关注具有地段、品牌、学区、品质等优势的高性价比楼盘 2月 3月 市场表现 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看