2014年共和城营销总纲 合肥新景祥 2014.1 写在前面… 围城之战 即将上演… 2014 市场上对于本项目的围城态势如何？ 竞争市场如何？ 竞品项目如何？ 本项目现今的销售态势如何？ 营销状况如何？ 知己知彼才可百战百胜 回归客户，客户才是我们的生力军，了解客户才是制胜的王道 PART1 PART2 PART3 PART4 围城篇 战备篇 军备篇 策略篇 目录 制定策略，重执行才可突破围城 同单价 同产品 同区域 同客户 从不同维度对周边项目进行竞争力度的判定，竞争拟合度越高的项目，导致客户属性雷同性越强，对于本项目的未来竞争力度同等越强。 最终导致市场的同质化竞争。而对于同质化市场竞争最终将演变成价格战 鸿地天筑丽景 建筑面积：16万方 当前可售户数：302户 均价：5135元/㎡ 正东凯旋观邸 建筑面积：40万方 当前可售户数：509户 均价：4531 /㎡ 振兴温莎小镇 建筑面积：35万方 当前推出户数：128户 均价：一房一价 锦成国际 建筑面积：18万方 当前可售户数：168户 均价：4652 /㎡ 恒生阳光城 建筑面积：53.24万方 当前可售户数：472户 均价：4913 /㎡ 华力金色南郡 建筑面积：35万方 当前可售户数：568户 均价：4020 /㎡ 凤凰花园城 建筑面积：18万方 当前可售户数：601户 均价：3821 /㎡ 新地块 第一层包围圈：凯旋观邸、温莎小镇、振兴新地块（计划获取） 第二层包围圈：锦成国际、凤凰花园城 第三层包围圈：恒生阳光城、金色南郡、天筑丽景 本项目位于竞品市场中心位置，周边竞品项目对本项目的围城态势已然形成，同时又有淮矿、高速、碧桂园、柏庄等项目虎视眈眈！ 市政府区域项目 2012年3月 7月 11月 2013年3月 7月 2012年6月开盘至今，销售1200套左右 2013年12月推出21#楼共计174套房源 2011年7月首次开盘，2013年11月新开7#楼近300套房源，目前整盘去化50%左右 2012年1月共推房源1134套，整体去化50%左右 2010年5月首次开盘，前三期基本售罄，在售房源为四期50-53#楼 和五期62 #共计房源690套房源，目前整盘去化80%以上 2013年住宅首次开盘一栋高层，共计208套 去化19% 2013年9月开盘至今共计推出672套房源，去化104套左右 首期推128套房源，2014年1月开始认筹 从2012年3月至今销售712套左右 未计算新上市货源的状况下，2014年年初市场库存2748套，存量较大；随着各项目推盘节奏加快，自2014年1月到10月为本项目核心竞争周期，需抓紧出货，迅速抢占市场、抢占客户才是制胜的关键。 备案可售套数509 备案可售套数302 首推128套 备案可售套数472套 备案可售套数168套 备案可售套数568套 备案可售套数601套 70㎡ 95㎡ 115㎡ 125㎡ 75㎡ 80㎡ 85㎡ 90㎡ 100㎡ 105㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 135㎡ 140㎡ 145㎡ 30万 40万 50万 60万 70万 80万 凯旋观邸 温莎小镇 天筑丽景 恒生阳光城 金色南郡 锦成国际 凤凰花园城 共和城 面积段88-115㎡，总价42-56万左右的产品竞争最为激烈。本项目面积段处于核心竞争面积段中，但总价高于核心竞争总价。 单位；套 本项目自开盘起月均去化34套，位于市场平均水平，销售未达到峰值，销售速度有待提升。 竞品项目月均去化 凯旋观邸 凯旋观邸 区域对比 正东凯旋观邸 [位置]六安市裕安区政府南150米 [配套] 学校：三里岗小学、三中、九中 医院：六安市市立医院 六安市第二人民医院 银行: 工商银行 商业广场：光彩大市场 顺达大市场 义乌小商品批发市场 其他：三里岗菜场 [公交]13路 振兴共和城 [位置]佛子岭路与平桥路交汇处 [配套] 学校：三里岗小学、三中、九中 银行：工商银行、徽商银行 医院：六安市市立医院 六安市第二人民医院 商业广场：顺达大市场、光彩大市场、义乌小商品市场 [公交]无 凯旋观邸 凯旋观邸位于六安市区的西南处，项目依托凯旋名门的成熟生活配套和交通，对整体销售起到了推动作用。 振兴共和城位于六安市的西南角，项目周边缺乏大型的公建或大型商业配套，基础交通不齐全，生活氛围较差，未来生活成本较大。 项目开盘至今，整体销售状况较好，总去化套数为509套，月均销售60套，整体实际去化超过70%（含新开21#，未备案）。 从产品线销售状况来看，项目整体销售产品持平。 项目开盘至今成交均价为4531元/㎡ 21 道路状况对比 围挡现状 对比 营销中心现状对比 从楼层及户型产品角度，项目在售及待售产品与凯旋观邸产品基本雷同，34层高楼层产品较凯旋观邸18-26层产品客户接受度较低，且本项目间距较小，楼层产品采光受影响较强；楼层及户型产品唯一优势仅户型产品赠送面积较大，实际得房率近88%； 从景观展示角度，本项目景观展示有待进一步完善，产品价值支撑不足； 从在售产品角度，本项目在售高层产品较凯旋观邸在售产品比较，价格层面略低，主要原因是本项目在售属于楼栋位置较弱的产品，而凯旋观邸在售为21#景观楼王；同时本项目景观展示系统未形成，致使客户感知本项目价格较高。 从交通配套角度，交通不完善，配套尚显不足，致使客户感知生活成本较高，不便利。 举例比较： 交通费用成本比较：项目至沃尔玛商业中心单趟打车费用约合8元，往返一趟约合16元。按一个月10次商业购物计算，一个月约合160元，一年即1920元。加之工作往返居住地的生活成本，按每周5天工作时间计算，全年合计费用约4800元，合计一年单一交通生活成本约合6720元。 交通时间成本比较：项目至凯旋名门公交站步行约合15分钟，按每天工作所需往返4次即60分钟。一个月即需1500分钟，一年共计18000分钟，即12.5天时间。