——南中心，第一创意综合体! 湘林项目定位及运营策略 [湖南中原 事业一部出品] [Hunan Changsha.01.2011] 报告体系 Analyze System 中原对城市综合体的运营经验 中原对项目目标的理解 中原对城市发展的洞察及项目占位 中原对竞争、客户的洞察及项目定位 基于整体定位的物业发展建议及经济测算 中原，城市综合体运营专家！ 中原，城市综合体代理项目最多公司！ 综合体量第一! 目前代理城市综合体项目8个，是湖南代理城市综合体规模最大的公司 中原运营城市综合体表现 2010年3月引领中心区价格首度破万 刷新片区价格新标杆，实现7500至9000元的价格飞跃 嘉盛国际广场 建鸿达·万博汇 300万平米，再造三湘神奇 92亿全国地王，530万平世界级“文化曼哈顿”，超大型城市综合体 中原运营城市综合体表现 北辰三角洲 新华都·万家城 奥克斯广场 长房时代城 城市综合体，45万平高尚住区，成就片区价格标杆！ 45万城市综合体，大河西，第一综合体！ 中原运营城市综合体表现 纳爱斯 湘腾城市广场 城市综合体，市府中心缔造者！ 城市综合体，沃尔玛·雨花亭中心区！ 中原运营城市综合体表现 中原运营城市综合体的经验总结 1、中原认为综合体的运营需站在城市的角度去思考！ 2、中原认为综合体的运营要以某项物业功能为核心，驱动整体运营！ 我们发现，城市综合体项目成功运营和实现高溢价的关键在于—— 报告体系 Analyze System 中原对城市综合体的运营经验 中原对项目目标的理解 中原对城市发展的洞察及项目占位 中原对竞争、客户的洞察及项目定位 基于整体定位的物业发展建议及经济测算 目标解读：32万总建面城市综合体，16万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件 商业占地面积：40亩 商业容积率：6 住宅占地面积：80亩 住宅容积率：3 总建筑面积：32万平米 有条件以商业带动实现高溢价 目标解读： 大市场，货车横行，商家业态缺乏规划，道路形象差 给项目溢价的实现带来挑战！ 报告体系 Analyze System 中原对城市综合体的运营经验 中原对项目目标的理解 中原对城市发展的洞察及项目占位 中原对竞争、客户的洞察及项目定位 基于整体定位的物业发展建议及经济测算 【城市综合体的本源是城市】 项目占位必须站在城市发展的高度审视 长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张 第二阶段：多核化发展 第三阶段：都市群形成 长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成 在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机 长沙发展态势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段 交通：2008年9月18日，重大基础设施项目——芙蓉大道（长潭段）和红易大道全线开工 媒体：三市广播电视将交叉落地、长株潭区号一体化 新南城是长沙发展的核心极，也是长沙的“新中心”，因为它支撑着“城市中心”的四大功能：即中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED） 未来大长沙城市发展的核心方向 政府长株潭“两型社会”综合配套改革试验区“的推动 长沙发展态势：两型社会建设的城市大背景下，长株潭融城，长沙向南发展成为城市发展的主流方向 长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，城市功能及品质迅速提升，一个国际化大都市崛起的身影若现 从三市基础经济数据及发展趋势来看，经济支撑强劲。长株潭未来将形成超大规模的城市群落 2009年三地基础经济数据 以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 第二套房界定标准不同，不同金融机构出现以“家庭”或“个人”为单位进行辨别现象 个人已贷款还清或无贷款再购房算不算二套房未进行说明 4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平 4月17日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍 （一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。 （二）借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。 （三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的 关键词：界定标准未定 关键词：认贷，以家庭为单位 关键词：认房，以家庭为单位，首付50% 关键词：三套房喊停，首套房三成首付 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款； 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上； 对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定； 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税； 对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女） 市场背景：从“认贷”——“认房认贷”——“三套房喊停”，政策频出，严厉程度空前。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看