开封明伦街项目市场调研及营销执行报告 谨呈：河南富泰房地产有限公司 二零零七年四月十日 报告纲要 第二部分 营销执行报告 第一部分 市场调研报告 报告纲要 第二部分 营销执行报告 第一部分 市场调研报告 城市基本现状 城市印象 开封市位于黄河中下游冲积平原东部，东经113°52′至115°16′，北纬34°12′至35°01′。全市地形低平坦荡。西距省会郑州70公里，北依黄河，南接黄淮平原，东连华东诸省。开封市辖五县五区，总面积6444平方公里，总人口是468万，其中，市城区人口78万。 通许县 尉氏县 杞县 兰考县 开封县 开封市区 城市属性 城市印象 悠久历史的文化名城。 全面开放的旅游城市。 人文与自然景观交相辉映的城市。 资源禀赋优越、投资领域广阔的城市。 文化底蕴丰厚、科教基础较好的城市。 开封七朝古都， 文化底蕴浓厚 如图前三季度全市生产总值（GDP）为346.14亿元，其中，第一产业110.62亿元；第二产业136.9亿元；第三产业98.63亿元。 整个产业结构仍然以第二产业为主 城市产业结构 城市印象 城市印象 城市居民人均消费性支出 水平也不断提高。对住房等高价值商品的购买能力增强。 居民收入水平 城市印象 人口情况 城市总人口468万，其中城市人口78万，占总人口的16.6％，可见城市人口不足，开封房地产开发过程中需要大力挖掘城市周边居民的购买需求 开封交通便利，陇海铁路从市内穿过，京广、京九铁路左右为邻，106国道、310 国道交汇，开洛、开商高速公路横穿河南，开封距郑州国际机场50多公里。 开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧 大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市 交通运输 城市印象 城市印象 郑汴一体化进程加快 从地图上看，开封紧邻郑州，两市之间的交通运输便捷。加之两市在城市定位上存在明显的互补性，这就使郑汴两市具有了率先推进一体化发展的良好基础 郑汴一体化 城市印象 功能对接 突出开封历史名城的特色，推进功能对 接，实现与郑州的功能互补。 城区对接 加快郑汴快速通道的建设，城市轻轨的规划建设，完善市政管道，推进两市城区对接。 空间对接 促进郑州、开封相向发展，加快中牟组团和杏花营组团建设，进一步密切空间联系。 产业对接 两地要统筹产业布局，吸引零部件加工以及相关产业进入园区，逐步形成郑汴紧密相连的产业带。 服务对接 郑汴两市准备在郑州、开封两市率先推行教育、科技、文化、旅游资源共享和金融、电信同城化，推进服务对接。 生态对接 加强两市间生态共建，建设森林、绿色生态调节区，发展都市型农业和观光农业，实现绿化和观光的充分结合 郑汴一体化 城市印象 郑汴一体化 城市印象 开封成为郑州的后花园 郑州城市功能的优势在于商贸、信息交流和交通 开封城市的优势功能在于旅游休闲和居住 开封的建设重点放在旅游休闲基础设施、城市绿化美化，以及房地产开发上 ，从而为开封的房地产带来巨大的升值空间 开封市位于黄河中下游冲积平原东部，具有悠久的历史文化底蕴，旅游资源丰富 城市印象 总结： 整个产业结构仍然以第二产业为主，城市居民人均消费性支出 水平也不断提高。对购置住房等大件物品的能力也将日趋扩大 郑汴一体化后为开封房地产业带来的极大的升值空间 √ 开封市房地产市场分析 及开封房地产分析 如图所示：06年开封市房地产开发共完成投资10亿元，比05年提高了16.3%；新开工面积50.8万平方米，较05年提高了13.1%；在建面积147.6万平方米，比05年上升了11.3%；销售面积（含预售）62.5万平方米，比05年提高了7.8%。 可见开封房地产业正在逐渐复苏 √ 开封市房地产市场分析 商品房销售均价比有小幅上涨，原因分析如下 ： 房地产总体需求旺盛，投资性购房倾向增强 政府推行土地公开招拍挂制度，一定程度上提高了建设用地的价格 近年来建筑原材料价格上涨 居民收入水平的提高，需求档次的提升拉动房价的上升 开发商的税费有较大幅度的上涨，增加了开发的资金成本 郑汴一体化后对房地产价格的拉动作用明显 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看