三亚一山湖整合推广提案 五年纪 博思堂了解海南 5年。 一座海南岛。 50多个项目 50个项目 50种思考 都不一样，都很费神 合景月亮湾：7000亩的煩惱 占据了一片绝美海岸，但地块荒芜，零配套，有美景无生活的烦恼 博鰲金湾：高端度假的煩惱 高端度假遇冷，更高挑剔性，气势与销售并行，市场下行与信心建立的烦恼 富力湾：快銷和品質的煩惱 打折奢侈品的概念。强促销的线下+清水湾同质资源的线上 那香山：总裁们的煩惱 占山为王的概念。打破海南以“海”为首的度假屏障，奢侈度假以“山”为傲， 为“总裁们”定制度假需求，高处不胜寒，解决“总裁们”需求的烦恼 凤凰水城：三亚太中心的煩惱 以三亚中心为傲，也以三亚中心为愁，疯狂的三亚市场过后，给市中心带来更多的城市压力和不便，既爱又恨是水城最大的苦恼 用5年实战解读一山湖 本次提报，博思堂用5年实战经验 对一山湖做一次深度探讨 也是博思堂一次5年历程回顾 三亚一山湖战略推广提报 中国博思堂（海南） 2015年 度假的变革 定位的原点 通过市场机会与消费者真实需求的研判，针对 项目资源优化，实现项目开发与运营的指导性方针 现实： 2015年的海南开发商意识到，在竞争的压迫下，需要继续细分度假市场。 但几乎所有的项目依然进行资源的贩卖，快速销售资金回笼，而相对成熟和理性的买方市场对此却并不买账。 市场矛盾点出现 密集型开发 VS 日趋成熟的买方需求的矛盾 越来越多的度假需求， 却伴随越来越多的度假风险 越来越多的密集开发 VS 越来越稀少的资源 越来越多的配套花样 VS 越来越迷茫的选择 越来越密集的竞争 VS 越来越挑剔的客群 度假有风险，消费要谨慎 面对时下市场，对于直面密集的竞争 博思堂认为 不应只局限于短时间销售和去化的问题， 着眼市场，注重客群需求和市场趋势才是解决项目完胜的基础 解决之道？ 面对一个集体“去库存”的市场，在价格混战中的局面下， 又迎来国家战略下股市一片大好的行情中，让消费者购买一 个非绝对刚需的度假产品，靠的不是制造“概念”和不确定的“未来”，而是真切的实质 实质的关键是：“真实”。 只有“真实”才是让客户相信的事实。 “可获得性” Source: “Authenticity” Gilmore & Pines, 这时，广告的意义就在于 选对人、说对话、直击痛点 用事实寻找竞争机会点 博思堂经历了三亚从09年到14年的海南地产大起大落 从服务中粮公主郡、铂尔曼海居、鲁能山海天 再到今天的葛洲坝海棠福湾、凤凰水城、崖州湾一号 如今的三亚地产市场已逐步成熟，从之前只关注资源 到关注：市场需求、客群需求、发展趋势等 因而，对于一山湖项目， 博思堂经验认为：不能单纯的从资源和产品角度出发 必须通过市场的机会点寻找竞争优势 从市场趋势找机会 从12年至14年,三亚市住宅市场的主力 成交区域集中在河东区,其次为田独镇 继三亚海边开发殆尽，城市腹地逐渐 成为发力趋势， 三亚地产已逐渐从 “海” 转向 “城” 机会：后湾居度假发力，度假由资源转化生活 从三亚地产地图看出，看海房源主要集中在三亚湾（多为早期开发项目），从三亚入市新盘看出，更多新盘集中在迎宾路等内陆，后湾居市场逐步发力，而随着 客群的度假需求的延伸，对生活配套的需求越来越明确 沿海区域快速发展的背后，有着料想不到的弊端， 一个城市“心脏”的缺失 “三亚给人的感觉是空洞的，它缺少心脏。比如到苏州，我们可能会想起‘观前街’；到青岛，我们会想起‘长堤’；到北京，我们当然会去天安门。而三亚的中心是什么？很难想的起来。你现在看到的三亚有着一堆东西，却没法串联起来。” ——中国城市规划设计所副所长邓东 今天，三亚城市”心脏“的发展趋势 三亚单一滨海度假向多元化高端旅游度假体验发展； 沿海无地，城市纵深化发展是一个必然趋势； 政府《三亚市城市总体规划(-2020)》再造城市核心 政府的动作，三亚自身的发展局限， 注定这个城市格局将发生一次翻天覆地的变化 未来的三亚 国际性高端旅游度假目的地 城市品质提升的必然性 满足更多中高端人群消费需要 消费层级导致人群进一步分流 每座城市的发展，都需要也必须拥有一个核心动力来源，如上海之浦东、天津之滨海、重庆的两江新区。而三亚的这座担纲海南国际旅游岛建设排头兵的城市，其核心动力何在？ 城市的发展趋势 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看