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1.1市场环境：宏观经济
金融政策：央行逆回购量创新高， 等同降准一次 ，上半年央行降准的可能性不大
央行开展了2900亿元7天期和1050亿元28天期逆回购操作，规模共计3950亿元，创下单日历史最高逆回购发行量
自今年6月末以来，央行一直通过逆回购调节市场流动性，至今滚动操作4个月之久，法定存款准备金率的下调则久唤不出
由于最近人民币汇率的变化，使得市场结汇的热情高涨，使得未来的外汇占款可能会比过去增加，也制约了央行的降准行为
4000亿逆回购相当于降低准备金率0.5个百分点的水平，连日来紧绷的资金面迅速转向宽松
外汇占款增加，降低降准预期
逆回购量史无前例
政府偏好逆回购政策
货币政策已经相对宽松，而房地产市场回暖的压力有进一步增强趋势，因此短期内降准、降息的可能性不大
变相降准，实际降准难产
1.1市场环境：宏观经济
限购
限贷
限价
房产税？
定向放松 差别化住房信贷
坚持限购政策不放松
价格调控收效较好
推进改革试点（两湖）
国八条
90 /70政策
国六条
新国十条
国19条
新国八条
国十一条
1.1市场环境：宏观政策
宏观政策：限贷、限购、限价等政策继续严厉实施，十八大以后上半年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小
1.1市场环境：武汉地方政策
武汉对二手房市场和公积金政策进行调整，但新政整体对房地产影响相对有限，差别化的房贷政策仍没有松动
政策1：二手房最高可贷额度从40万提高到60万
政策2：在外地用商贷买房可提取公积金还贷
政策利好人群
首次公积金置业人群、有购买二手房偏好的购房者
缴存额度较高、房龄新、房屋总价高的购房者
政策利好人群
武汉上班，异地购房者
公积金另作他用的武汉市民
政策分析：政策虽然对于在武汉周边及异地购房者资金压力有一定的缓解，但具有时间局限性和滞后性
政策分析：刚需人群多倾向于买新房，而投资客户公积金已使用，因此受益人群仅有小部分，仅为缴存额度较高、房龄新、房屋总价高，有二手房偏好的首次公积金置业人群
受益人群较少
截止10月底，武汉商品房存量1102万方，同比增长31%，库存持续积压，按年均去化计算，约需11个月消化，压力不减
武汉商品房价量平稳，整体维持平稳趋势。
，武汉商品房存量较大，消化压力不减，整体市场价量平稳，市场表现平稳
1.1市场环境：武汉地方市场
市场存量和价量走势：
6月起，90-120平首置首改产品成交占成交主力，90平以下首置产品小幅波动，120平以上改善型中大户型产品成交较为稳定
1.1市场环境：武汉地方市场
成交产品结构：
由于项目销售产品多为别墅和大平层等高端住宅产品，在武汉范围内所类比的项目仅有武汉天地、万达公馆和复地东湖国际等少数高端项目，且东湖资源是本项目核心差异竞争优势
汉口
项目竞品仅为武汉少数高端住宅项目，完全跳出传统区域竞争，具备高端项目最为客户看中的东湖资源优势，竞争强度相对较弱
1.1市场环境：纯水岸东湖竞争格局回顾
积玉桥、徐东、中南中北路三大板块属于武昌内环核心居住区域，其90-150平米户型供应量预计在80万方左右。而华侨城纯水岸东湖位于武昌四大核心板块边缘，区域成熟度远低于其它板块，但面临四大板块挤压
加入主流竞争格局，项目自成板块，面临其它成熟板块多重挤压，竞争格局异常激烈
1.1市场环境：纯水岸东湖竞争格局展望
上半年经济、政策环境不容乐观，武汉
市场存量和供应量大，竞争态势激烈
国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大，彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。
十八大以后上半年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。
武汉市场出台的新政整体对房地产影响相对有限，差别化的房贷政策仍没有松动。
，武汉商品房存量较大，商品房去化压力较大。
区域市场供应量较大，竞争态势异常激烈。
1.1市场环境：小结
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